開春，用中介們的話說，房價瘋了，瘋長的房子主要集中在一線城市學(xué)區(qū)房。周圍朋友們關(guān)于房子的討論越來越多，時不時聽到各種麻煩有大有小的案例：

有朋友說朋友的親戚，賣房再買房，自己買家給的首付款，除了解抵押的部分，被鏈家用作資金監(jiān)管了，要三個月才拿到，導(dǎo)致看上的房子沒錢付首付，但協(xié)議是自己簽的，也沒辦法，房價一天一個樣子，心焦如焚，這是血淚教訓(xùn)。

資料圖

還有一種是煩惱，比如朋友帶小孩，想小換大，看上一個房子，150平，但每平米比同戶型貴5000，因為格局和裝修好一些，裝修據(jù)說是豪華裝修，可以拎包入住，這對于帶著孩子的人家肯定是比較大的誘惑，而且據(jù)說有人在排隊等，房主不議價。

朋友就心動了，問我這個房子貴的部分到底值不值，也就是說裝修和格局到底值不值多出來的70萬，很糾結(jié)。

我去年換房折騰到現(xiàn)在，還算有些經(jīng)驗，所以想寫出來和朋友們分享一下。

先旨說，純粹的個人經(jīng)歷，教訓(xùn)經(jīng)驗總結(jié)，首先只針對北京二手房，其次不一定很專業(yè)，而且每個人，每個房子，每個中介的情況都不一樣，我和我朋友的經(jīng)歷也許只是個案，不一定是普遍經(jīng)歷，遇到具體問題，還是要具體問題具體分析。

先說大背景。

首先是換房的難度。一般來說，你拿著首付款買個200萬3 00萬的小房子，操作難度相對比較低。600萬以上的學(xué)區(qū)房買賣難度會比較大，因為這個價位的房子很難遇到首付就是全款的客戶，如果遇到，那就是中介嘴里的優(yōu)質(zhì)客戶，他們一般底氣比較足，容易和你大砍價;

第二種人最多，是賣了自己郊區(qū)，或者非學(xué)區(qū)的房子來換學(xué)區(qū)房。這種單子一般會導(dǎo)致連環(huán)單，因為你的客戶要找到一個接他房子的客戶，你要把房子賣給你的客戶，你需要拿著你的客戶付給你的首付款去買更貴的房子，而你看上的房子的房主通常也是有換房需求……

于是這個單子會變得異常復(fù)雜。一損俱損。七八家連成一個單子也不奇怪。

二手房交易通常包括幾個硬性環(huán)節(jié)：簽定金合同;資質(zhì)審核(房子是否有抵押，是否有戶口，是否存在夫妻關(guān)系糾紛);解抵押(有時無);房屋評估;貸款;發(fā)放貸款;繳稅;過戶。

每一個環(huán)節(jié)都是需要一定工作日的，而且一環(huán)扣一環(huán)，沒法平行作業(yè)，中間遇到十一，春節(jié)這種大假期，交易時間還要延長。再加上北京限購，還涉及到一套房二套房征稅問題，非常復(fù)雜。

所以，假定你是貸款或者換房客戶，從開始看到過戶完畢半年是正常的。這期間連環(huán)單不出岔子，或房價平穩(wěn)，風(fēng)險就低;如果房價瘋漲，風(fēng)險就高，比如你敢先賣房再買房嗎?

但是反過來，你想先定再賣，你的壓力也是一樣，我知道有人吃過虧，和人簽約后著急賣自己的房子，導(dǎo)致吃了虧，如何避免，我們下文說。

再說中介。很多人可能對中介有誤解，認(rèn)為中介是靠提成吃飯，你房子賣的快，中介提成就高。但是有個中介是這么告訴我的，“寧可掙今天的5000，不掙明天的10000。“很多人看房時候熱血沸騰，回去過了夜，想法就完全變了。

中介靠的是速度和走量，所以中介一般來說會盡可能在你看房有好感，熱血上頭的時候，制造氣氛一定要讓你把房子定下來，因為他們要效率和速度，但是你簽完了很可能發(fā)現(xiàn)合同是坑，或者房子實際沒那么好。

好了，正事，開始寫坑和注意事項，因為是換房，先說賣房的事情。[編輯：紫鳶]