5、注意合同條款對(duì)買家的約束

接著4的案例。那個(gè)朋友和別人談不下來(lái)的原因是(這里要感謝對(duì)方的中介還是比較負(fù)責(zé)的，所以中介有時(shí)候還是要看人)，我朋友因?yàn)闆](méi)經(jīng)驗(yàn)，簽的定金合同對(duì)自己非常不利，整個(gè)交易過(guò)程除了20萬(wàn)定金，沒(méi)有任何時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)買家的約束，比如買家應(yīng)該什么時(shí)候把房子賣掉，什么時(shí)候給第一筆款，什么時(shí)候結(jié)款，只有一個(gè)六個(gè)月過(guò)戶后結(jié)款。

更可怕的是，他以為是六個(gè)月結(jié)款是六個(gè)月后就能拿到錢，后來(lái)才知道，過(guò)戶后要等二十個(gè)工作日才能拿到尾款，(因?yàn)槭琴J款)，所以周期實(shí)際上是七個(gè)月。

這導(dǎo)致我朋友和他的上家談崩了，因?yàn)榈谝唬@里的風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)都不能保證，對(duì)方等于是用20萬(wàn)套了我朋友的房子6個(gè)月，中間隨時(shí)可能出別的問(wèn)題，買方占了便宜，當(dāng)然不可能修改合同條款，補(bǔ)充自己的責(zé)任和義務(wù)，而上家也是要換房，上家怕我朋友出問(wèn)題影響他，中介也不敢冒險(xiǎn)忽悠他們把合同簽了;

第二，我朋友那邊如果6個(gè)月拿到全款，還來(lái)得及，但是7個(gè)月才能拿到全款，這個(gè)我朋友的上家接受不了。

隨后我朋友和中介開(kāi)始扯皮。對(duì)方公司有個(gè)和我朋友私交不錯(cuò)的中介偷偷告訴我朋友，合同肯定是你吃虧了，但是字是你當(dāng)時(shí)自己簽的，誰(shuí)讓你不想好。

至于中介，他們都會(huì)察言觀色，比如買家特別在乎自己的權(quán)利和義務(wù)，而賣家又比較大條，中介在簽訂合同的時(shí)候根本不會(huì)提醒賣家注意自己的權(quán)益，因?yàn)檎f(shuō)多了，可能就談崩了。這也是為什么簽約的時(shí)候中介和連珠炮一樣逼著你簽字，完全不給你思考的機(jī)會(huì)。

比如沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的人會(huì)以為過(guò)戶的時(shí)候就能拿到房款，但實(shí)際上對(duì)于貸款買房來(lái)說(shuō)，房子尾款是銀行發(fā)的，一般都要要等過(guò)戶后十五到二十個(gè)工作日，中介有時(shí)候不會(huì)提這個(gè)事，有時(shí)候會(huì)故意模糊，比如把工作日換成天，這個(gè)別看就差了五六天周期，有時(shí)候是要命的。

當(dāng)然，你事后找他們，他們是不會(huì)承認(rèn)的。肯定是咬死自己說(shuō)的是工作日，你沒(méi)聽(tīng)清楚。

所以過(guò)戶這個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，遇到你的下家，尤其是也是換房的下家，合同一定要寫明白每個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，他的權(quán)利和義務(wù)，這樣至少能夠規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，或者出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候及時(shí)止損。

說(shuō)完了賣家，再說(shuō)買家。

 6、尋找價(jià)值洼地

13年我家里湊的，和自己手里有點(diǎn)小錢，大概100多萬(wàn)，那時(shí)候想買個(gè)小房子，有兩個(gè)選擇，第一是西城的老破舊一居;第二是北苑家園茉莉園大一居;都是200多萬(wàn)能買下來(lái)，但居住品質(zhì)有天壤之別。于是我買了北苑家園的房子。那時(shí)候真的沒(méi)想太多，就想居住環(huán)境好點(diǎn)，離奧林匹克公園也近。

我上家是要賣他的房子去西城買個(gè)老破舊學(xué)區(qū)。上家人不錯(cuò)，交易很順利，唯一的小插曲是上家當(dāng)時(shí)特別著急賣房子，因?yàn)樗群灹艘惶祝撬麤](méi)想到我公積金貸款和他公積金貸款的周期加起來(lái)可能會(huì)導(dǎo)致他違約，而且買賣房子的都是不同中介，相互中間不通氣兒，所以我的上家特別特別痛苦，好在過(guò)戶有驚無(wú)險(xiǎn)。

但如果都找一個(gè)中介就保險(xiǎn)了嗎?也不一定，因?yàn)樗麑?duì)你房子情況太熟悉了，趕上比較沒(méi)良心的中心一定是要么買貴，要么賣低。所以歸根到底還是自己要掌握好這個(gè)周期。至于怎么掌握，這是個(gè)難題。

如上所說(shuō)，你先賣再買怕房?jī)r(jià)漲了買不上，先買再賣怕違約，這個(gè)只能看你自己的談判技巧，以及如何周旋在中介和你的上下家之間，我唯一能給的建議是同時(shí)談，盡可能拉近兩邊的簽約時(shí)間，同時(shí)多準(zhǔn)備幾套方案。

15年我和我上家聊過(guò)一次，他的房子漲了50萬(wàn)還是80萬(wàn)，我記不清楚，我的房子漲了20萬(wàn)，因?yàn)橛惺虑橐u房子，算上貸款利息，稅，中介費(fèi)，基本沒(méi)掙錢。這就是一個(gè)典型的投資失敗的案例。

后來(lái)我和一個(gè)朋友聊天，他說(shuō)找到那種價(jià)值洼地很重要，比如買一個(gè)價(jià)格相對(duì)較低但是學(xué)校有潛力的地方，但這個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)本身也比較大。所以究竟怎么找，這是個(gè)大話題，我如果說(shuō)我能給你講明白，那只能說(shuō)明我是騙子。

我只能說(shuō)，前提是每個(gè)人都要有一個(gè)準(zhǔn)確而清晰的定位，居住?投資?改善?學(xué)區(qū)?盡可能把事情想明白，少受忽悠，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

其次，有硬傷的房子不要圖便宜，一定要慎重。所謂的硬傷多半是電梯，朝向，通風(fēng)，臨街等硬件判斷指標(biāo)。房主人品也算軟性指標(biāo)，因?yàn)槿似凡缓茫瑲Ъs可能性就大。[編輯：紫鳶]