信網(wǎng)4月16日訊 開發(fā)商明知自己在取得預(yù)售許可證之前不能收錢，但仍想要“控制”購房者手里的房款，于是將目光轉(zhuǎn)向了更容易被信賴的銀行，要求意向客戶通過銀行辦理凍結(jié)業(yè)務(wù)，來驗證購房意向。

從商品房預(yù)售規(guī)定上看，被凍結(jié)的錢款仍在購房者自己名下，并沒有被轉(zhuǎn)到開發(fā)商的賬戶中，不屬于違規(guī)。然而，購房者凍結(jié)了資金，卻并沒有選到房子，這種不違規(guī)的行為，實際上正損害著購房者的合法權(quán)益。

想篩選客戶還想“控制”購房款 開發(fā)商要求辦理凍結(jié)賬戶

購房者王先生此前在市北區(qū)看好了一家新開樓盤。“當(dāng)時這個樓盤還沒有開盤，預(yù)售證和一戶一價表也都拿不出來，可置業(yè)顧問一下子就要求凍結(jié)五十萬，后來又降到二十萬，而且還說只有凍結(jié)了資金開盤那天才能先選房。”

王先生回憶起自己買房的過程，慶幸自己沒有被忽悠，因為從事金融行業(yè)的他查看了開發(fā)商指定的合作銀行——招商銀行的《招商銀行個人保證金監(jiān)管協(xié)議》，協(xié)議里的甲方是用戶本人，乙方暨保證金監(jiān)管銀行是招商銀行股份有限公司青島分行。

“明明是因為買房而產(chǎn)生的凍結(jié)保證金，怎么到了協(xié)議里就絲毫沒有跟樓盤相關(guān)的信息?”王先生說，實際的買房過程并沒有置業(yè)顧問說的那么玄乎，自己沒有辦理驗資凍結(jié)，但在開盤后也順利買到了房子。

“沒證的時候驗資或者凍結(jié)，有證了就認(rèn)籌，這都是最正常的蓄客方式，沒有哪個開發(fā)商會跳過這些環(huán)節(jié)直接開盤的，都得攢夠了客戶才能行。最開始客戶去售樓處登個記，留下電話號碼就行，但后來水客太多，開發(fā)商就只能想辦法提高蓄客的門檻。”在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，驗資也好，凍結(jié)也罷，都是銷售階段的必要過程，只有客戶愿意把錢“押”在項目上，才有可能保證后期順利成交。

誠如這位業(yè)內(nèi)人士所說，信網(wǎng)在采訪過程中也發(fā)現(xiàn)各大新開樓盤從開始宣傳到正式開盤銷售大約都要經(jīng)歷半年左右的時間，開發(fā)商也格外重視首次開盤的銷售狀況，一搶而空售罄最好，再不濟也得有大把客戶按期交上了定金或者首付款。而想要達(dá)到這一效果，就得有客戶的資金做支持，這也是開發(fā)商要求意向客戶辦理凍結(jié)手續(xù)的原因之一，“有的客戶有錢，但是錢放在理財上，還沒到期，就沒辦法痛快交錢。要是只簽了合同，磨磨唧唧不來交錢也不行啊。”

凍結(jié)賬戶成為蓄客手段 開發(fā)商套路一舉數(shù)得

取得預(yù)售許可證，是開發(fā)商銷售房屋的必要前提條件，沒有這一紙證明，開發(fā)商的任何收費行為都是無憑無據(jù)的。依據(jù)中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院令《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。

然而，如今的地產(chǎn)市場已經(jīng)不比幾年前的賣方市場，各個開發(fā)企業(yè)都想先下手為強，牢牢把握住有能力購房的客戶。業(yè)內(nèi)人士介紹說，開發(fā)商的邏輯很簡單，即便不能把錢裝進(jìn)自己的口袋，也要讓這些錢進(jìn)不了別人的口袋，于是市場中便出現(xiàn)了諸如凍結(jié)賬戶的手段，在項目取得預(yù)售許可證之前就“扣住”了客戶的購房款。

所謂凍結(jié)賬戶，地產(chǎn)項目多會借助銀行或者支付寶這樣信譽度較高的第三方機構(gòu)或平臺，開發(fā)商要求客戶辦理凍結(jié)業(yè)務(wù)，將自有資金轉(zhuǎn)入凍結(jié)賬戶，然后許諾給予一定額外折扣或者優(yōu)先選房的權(quán)利。這樣一來，資金仍在客戶自己名下的賬戶里，沒有轉(zhuǎn)入開發(fā)商的賬戶，開發(fā)商避免了“無證收費”的違規(guī)行為，但又保證了這筆購房款在開盤前不會被購房者挪作他用。

銀行樂于開展資金凍結(jié)業(yè)務(wù) 不關(guān)心有無預(yù)售證問題

信網(wǎng)了解到，某一國有銀行的APP上就能辦理這樣的凍結(jié)業(yè)務(wù)，這項業(yè)務(wù)屬于資金托管服務(wù)，被劃歸在個人與機構(gòu)的金融服務(wù)類別中。在這一業(yè)務(wù)的協(xié)議里有這樣一條：“甲方應(yīng)根據(jù)乙方要求提供證明交易合法性、真實性等相關(guān)材料。”其中的甲方即開發(fā)商，乙方為銀行。

該銀行的工作人員介紹，上文中所說的材料包括開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證明、法人或經(jīng)辦人的身份證件、征信報告、項目基本情況的詳細(xì)介紹，并不包含新建商品房銷售所必須的預(yù)售許可證，“我查過住建部門的規(guī)定，沒有規(guī)定在凍結(jié)資金時就需要預(yù)售許可證。”

單從凍結(jié)這一筆業(yè)務(wù)來說，確實不涉及正式的房屋買賣交易，但從產(chǎn)生這一業(yè)務(wù)的緣由看，卻與買房有著密不可分的聯(lián)系，而且這種與購房者的聯(lián)系會延續(xù)到交首付、辦貸款等買房的全過程。開發(fā)企業(yè)與銀行之間的聯(lián)系，比購房者要早得多，這種合作在企業(yè)辦理“開發(fā)貸”甚至更早的時候就已經(jīng)開始了。

“如果企業(yè)是在我們銀行辦的‘開發(fā)貸’，那很有可能也是我們來辦理住房貸款。但是不同區(qū)域的新盤由對應(yīng)的支行執(zhí)行準(zhǔn)入，即便是同一家銀行的其他分行或者支行也都是辦不了的。”

某一商業(yè)銀行市南分行信貸部的工作人員告訴信網(wǎng)，如果開發(fā)商指定客戶到某一銀行網(wǎng)點辦理相關(guān)手續(xù)，那開發(fā)商與銀行之間必定是有緊密的合作關(guān)系，“就比如凍結(jié)這樣的業(yè)務(wù)，如果客戶沒有這家銀行的銀行卡，首先就要新開卡，然后往里存錢。有的人開了卡之后就不單單是買房了，就會接觸到這家銀行的其他業(yè)務(wù)，就相當(dāng)于發(fā)展了一個新客戶。”

這位工作人員表示，雖然凍結(jié)資金這樣的業(yè)務(wù)在表面上仍舊是把錢放在了客戶名下，客戶有自由處置這筆錢的自由，但從其本質(zhì)上看這就是一筆意向金或者訂金。

協(xié)議里銀行率先“撇清責(zé)任” 只提供服務(wù)不承擔(dān)風(fēng)險

信網(wǎng)注意到，無論是國有銀行還是商業(yè)銀行，甚至包括支付寶的“淘房中國”都有這種凍結(jié)資金的業(yè)務(wù)——有的叫購房誠意金，有的叫保證金，有的叫許愿金，但“換湯不換藥”，歸根究底都是要求客戶在自己名下的賬戶里凍結(jié)一筆錢，等到開盤時選房轉(zhuǎn)化成房款，或者不買房退回。

在平安銀行的保證金業(yè)務(wù)介紹里，保證金被介紹為一項“集金融與消費一體的資金擔(dān)保服務(wù)”，客戶只需存入一定份額的保證金計劃項目，即可立即獲得對應(yīng)商品、服務(wù)的購買或優(yōu)惠資格，同時還可享受銀行存款收益。在選擇保證金的原因上，平安銀行方面介紹稱，“客戶只需要把資金凍結(jié)在本人的平安銀行賬戶內(nèi)，銀行作為第三方對資金進(jìn)行存管，即確定了一項又避免了自己直接打入商戶賬戶內(nèi)的資金風(fēng)險，完美解決了資金安全與信用問題。”

這類凍結(jié)業(yè)務(wù)看似資金仍在個人名下并且有銀行監(jiān)管，十分可信，可細(xì)看多家銀行的服務(wù)協(xié)議，其中都明確約定銀行方面對企業(yè)與個人之間的任何爭議和糾紛不承擔(dān)任何墊付、擔(dān)保和賠償責(zé)任;若企業(yè)或個人任何乙方提供的信息存在錯誤、虛假、欺詐或資金監(jiān)管來源不合法等情況，銀行方面有權(quán)立即停止服務(wù)，由此產(chǎn)生的責(zé)任、風(fēng)險、損失由企業(yè)或個人各自承擔(dān)。

如今，信網(wǎng)再登錄招商銀行APP，在保證金凍結(jié)欄目下仍有不少地產(chǎn)項目，凍結(jié)金額少則兩三萬，多的有二十萬。而監(jiān)管協(xié)議中仍是只有客戶本人與銀行兩方，沒有出現(xiàn)與地產(chǎn)項目有關(guān)的信息，而銀行方面的“免責(zé)條款”也依舊存在。

只凍結(jié)不收錢不算違規(guī) 開發(fā)商行為引起監(jiān)管部門注意

放眼現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，凍結(jié)驗資已經(jīng)成為開發(fā)企業(yè)慣用的手段，究其原因無非有兩點。一是在未取得預(yù)售許可證的情況下，開發(fā)商希望以此評估客戶的購房誠意和購買能力，避免水客踩盤，讓目標(biāo)客戶更為清晰。二是凍結(jié)驗資可以更強烈地激發(fā)客戶的獵奇心理，在客戶和同行中樹立項目“高大上”的形象，凸顯項目的高端地位。

業(yè)內(nèi)人士介紹，從新建商品房預(yù)售制度來說，購房者在住房的建設(shè)過程中就支付了全部的房價款，本身就承擔(dān)了不小的風(fēng)險。要求開發(fā)商取得預(yù)售許可證才可以銷售，在一定程度上就是幫助購房者分擔(dān)風(fēng)險。如今，開發(fā)商卻能通過其他方式在未取得預(yù)售許可證的情況下“控制”客戶的購房款，無疑是與希望通過預(yù)售規(guī)范開發(fā)商銷售行為、保護消費者合法權(quán)益的初衷背道而馳。

為此，業(yè)內(nèi)人士建議：“回到凍結(jié)驗資這項業(yè)務(wù)上，一方面需要銀行等第三方機構(gòu)完善服務(wù)協(xié)議，加強對合作方的資質(zhì)審查，避免成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作的幫手;另一方面則是需要住建部門對此類打擦邊球的行為進(jìn)行明確的定性判斷，從監(jiān)管層面維護購房者的合法權(quán)益。”

信網(wǎng)也就這一情況通過信件形式咨詢了業(yè)務(wù)主管部門，從青島銀保監(jiān)局反饋的情況看，凍結(jié)驗資所涉及的業(yè)務(wù)問題歸屬各銀行負(fù)責(zé)解答，但銀行方面也只是解釋稱凍結(jié)業(yè)務(wù)不涉及資金交易，不需要預(yù)售許可證。

在《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房[2010]53號)中有這樣的規(guī)定：“未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。”顯然，一些開發(fā)商像是通過凍結(jié)驗資來給客戶排定選房順序、給予額外優(yōu)惠的行為是與這一規(guī)定相違背的。

那么，開發(fā)商要求客戶凍結(jié)驗資的行為究竟是什么性質(zhì)，西海岸新區(qū)住房交易中心給出了這樣的答復(fù)：“現(xiàn)有預(yù)售證才能收錢的規(guī)定是一直執(zhí)行的，但是凍結(jié)并不是開發(fā)商收錢，不違規(guī)。不過如果落實清楚開發(fā)商確實有這樣的要求，我們會叫停的。”工作人員表示幾年前樓市火爆的時候，確實有一些開發(fā)商采用各種方式抬高購房門檻，出現(xiàn)過一些損害購房者合法權(quán)益的行為，但近一兩年青島的房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，“一房難求”的局面已經(jīng)不復(fù)存在，像開發(fā)商說的那種不凍結(jié)、不驗資就選不上房的情況幾乎不會發(fā)生，“凍結(jié)這種操作還是有一定風(fēng)險的，我們接到這類投訴一是建議消費者不要參加，二是會聯(lián)系開發(fā)商進(jìn)行核實，如果有這種情況就會要求停止。”

隨后，信網(wǎng)也就這一問題聯(lián)系了青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局市場監(jiān)管處，工作人員表示開發(fā)商“無證收費”的問題需要有項目屬地的房屋交易中心進(jìn)行調(diào)查落實，也需要已經(jīng)辦理相關(guān)手續(xù)的購房者協(xié)助提供證據(jù)，“一旦落實在包括未取得商品房預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房或者以收取定金等各種形式變相預(yù)售商品房的，開發(fā)企業(yè)會在信用考核中被扣分處罰。” 信網(wǎng)記者