李先生簽訂的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議

信網(wǎng)9月23日訊 近日，市民李先生向信網(wǎng)(0532-80889431)反映，其購(gòu)買的位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)貿(mào)大夏B座的商品房無(wú)故延期交房1313天。為此，李先生將開(kāi)發(fā)商青島多元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司告上法庭，要求其賠償違約金及違約金利息共計(jì)24萬(wàn)元。青島市黃島區(qū)人民法院審理認(rèn)為，李先生所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議明確對(duì)被告逾期交房及產(chǎn)權(quán)證辦理的責(zé)任予以免除，故其主張逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)依據(jù)，故判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。李先生不服一審判決，向青島市中級(jí)人民法院提起上訴，目前二審正在進(jìn)行。

簽訂《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議后“自動(dòng)放棄”違約金

2006年7月19日，市民李先生花費(fèi)87.4萬(wàn)元購(gòu)買了位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)貿(mào)大夏B座的一套面積為127.78平米的商品房。按照合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在2008年12月31號(hào)前將驗(yàn)收合格的房屋交付給業(yè)主。同時(shí)合同約定如因開(kāi)發(fā)商責(zé)任逾期交房的，應(yīng)當(dāng)按照日萬(wàn)分之二向購(gòu)房者支付違約金。

2012年8月5日，開(kāi)發(fā)商在逾期1313天后，將房屋鑰匙交付給李先生，但房子沒(méi)有驗(yàn)收成功，也沒(méi)有通知李先生前往交付差款，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

直至2013年4月18日，開(kāi)發(fā)商通知李先生前往辦理“購(gòu)房產(chǎn)面積差額款的補(bǔ)交/退還”，并告知辦理房產(chǎn)證必須簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議。

“當(dāng)時(shí)是上班時(shí)間，開(kāi)發(fā)商一直催促我，我在沒(méi)有仔細(xì)看的情況下被‘協(xié)商’簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，開(kāi)發(fā)商告訴我這只是補(bǔ)交面積差額款的協(xié)議書(shū)，沒(méi)有向我提及補(bǔ)充協(xié)議的其他內(nèi)容。”李先生說(shuō)，他在第一次開(kāi)庭之前都不知道補(bǔ)充協(xié)議的具體內(nèi)容。

李先生認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商設(shè)置的商業(yè)陷阱

信網(wǎng)看到，這份 “《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議”第三條寫(xiě)到：“本協(xié)議簽訂，乙方同意對(duì)甲方的逾期交房及產(chǎn)權(quán)證辦理責(zé)任予以免除，不在就該類事項(xiàng)向甲方提出主張。”李先生認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商設(shè)置的商業(yè)陷阱，屬于“格式條款”不應(yīng)具備法律效力。

據(jù)悉，格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。《合同法》對(duì)格式條款予以三個(gè)方面限制：一，提供格式條款一方有提示、說(shuō)明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提醒對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，并按照對(duì)方的要求予以說(shuō)明;二，免除提供格式條款一方當(dāng)事人主要義務(wù)、排除對(duì)方當(dāng)事人主要權(quán)利的格式條款無(wú)效;三，對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)按通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。

李先生出示了多份相同的來(lái)自于其他業(yè)主的“《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議”，指出該“補(bǔ)充協(xié)議”系格式合同，補(bǔ)充協(xié)議中第3條屬于格式條款。“簽訂協(xié)議的時(shí)候沒(méi)有進(jìn)行說(shuō)明，也沒(méi)有協(xié)商。而且第3條直接免除了開(kāi)發(fā)商的主要責(zé)任義務(wù)，根據(jù)國(guó)家法律根本不具備法律效力，不能以此為理由逃避。”李先生說(shuō)。

相信法院判決，一切走法律程序

信網(wǎng)了解到，一審過(guò)程中，青島多元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司沒(méi)有提供2012年5月份房屋驗(yàn)收完成的證據(jù)。但開(kāi)發(fā)商表示，根據(jù)雙方之間簽訂的《商品房預(yù)售合同》中補(bǔ)充協(xié)議書(shū)的內(nèi)容，公司享有不低于1358天的延期交房免責(zé)日。

同時(shí)，2013年4月份與李先生簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中約定免除了公司的逾期交房責(zé)任，故李先生要求支付其逾期交房違約金一事無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院依法駁回李先生的訴訟請(qǐng)求。

開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表達(dá)，簽協(xié)議是雙方協(xié)商好了的事情，是李先生自己放棄了應(yīng)有的權(quán)利。

信網(wǎng)隨后聯(lián)系了開(kāi)發(fā)商青島多元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。多元房地產(chǎn)劉經(jīng)理表示對(duì)具體情況并不清楚，要等律師回來(lái)解答。

“我相信法院是公正的，一切走法律程序解決。”劉經(jīng)理告訴信網(wǎng)，“一審的結(jié)果已經(jīng)說(shuō)明問(wèn)題。”

格式條款難認(rèn)定

山東元鼎律師事務(wù)所的單正國(guó)單律師告訴信網(wǎng)：“格式條款的認(rèn)定非常麻煩，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，不能輕易斷定。”

單律師介紹，所謂格式條款，不僅需要具備合同法規(guī)定的相關(guān)形式要件，更要具備實(shí)質(zhì)要件，及一方當(dāng)事人利用其壟斷或者優(yōu)勢(shì)地位，將自己的單方意志通過(guò)合同條款的形式體現(xiàn)出來(lái)，并且拒絕與相對(duì)人談判或者協(xié)商。本案中，李先生很難證明協(xié)議是“被迫”簽訂了，提供不了證據(jù)，也就無(wú)法認(rèn)定受到欺詐。

“意識(shí)是自由的，我們可以承認(rèn)自己的權(quán)利也可以放棄。李先生簽訂協(xié)議等同于主動(dòng)放棄自己的權(quán)利。如此，認(rèn)定補(bǔ)充協(xié)議是格式條款，非常難。”單律師告訴記者。

目前案件二審仍在進(jìn)行，信網(wǎng)將會(huì)繼續(xù)關(guān)注。 信媒體記者 高鵬 實(shí)習(xí)生 喬苗苗