支招 沒(méi)有車(chē)位所有權(quán)證，可拒絕購(gòu)買(mǎi)

城市信報(bào)記者了解到，像青島居民王哥一樣，很多島城市民都說(shuō)不清小區(qū)車(chē)位的歸屬問(wèn)題。一位不愿具名的市民表示“連專家都研究不明白，我們?cè)趺粗?”城市信報(bào)/信網(wǎng)記者采訪了島城律師叢偉，叢偉律師認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)情況下，小區(qū)停車(chē)位主要有三種：地下產(chǎn)權(quán)車(chē)位、地下人防車(chē)位、地面車(chē)位。

叢偉律師介紹，地下產(chǎn)權(quán)車(chē)位沒(méi)有爭(zhēng)議，誰(shuí)的產(chǎn)權(quán)就屬于誰(shuí)。地下人防車(chē)位，屬于人防部門(mén)的，不能出售交易，在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期會(huì)被防空部門(mén)統(tǒng)一管理。目前也有規(guī)定人防車(chē)庫(kù)誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)受益，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了地下車(chē)庫(kù)，就有權(quán)租給業(yè)主。地面上的車(chē)位，按照《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)里面的公共配套設(shè)施屬于全體業(yè)主所有，如果車(chē)位是公共設(shè)施，開(kāi)發(fā)商就不對(duì)其享有所有權(quán)，更不能將車(chē)位進(jìn)行市場(chǎng)交易(車(chē)位使用權(quán)或所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài))。

叢偉律師認(rèn)為，屬于公共設(shè)施的車(chē)位，就屬于全體業(yè)主。如果車(chē)位不屬于公共設(shè)施，那么開(kāi)發(fā)商需要在房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行審批，若予以核準(zhǔn)會(huì)下發(fā)一個(gè)車(chē)位的《所有權(quán)證》，則可取得車(chē)位的所有權(quán)。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商可以把車(chē)位的使用權(quán)賣(mài)給業(yè)主。換句話說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有證，只是簽合同(簽租賃或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同)，業(yè)主都可以拒絕購(gòu)買(mǎi)。

案例 為車(chē)位打官司，結(jié)果卻不同

一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)車(chē)位爭(zhēng)議被訴諸法院之后，有些法院認(rèn)為，車(chē)位應(yīng)該屬于開(kāi)發(fā)商，而有些法院認(rèn)為，車(chē)位屬于全體業(yè)主。

記者采訪了解到，青島李滄區(qū)同盛苑小區(qū)業(yè)主就曾就小區(qū)管理的問(wèn)題和物業(yè)打起官司，起因是小區(qū)的車(chē)位一直是物業(yè)管理，各種車(chē)位管理收費(fèi)也是在物業(yè)公司。業(yè)委會(huì)認(rèn)為，車(chē)位屬于全體業(yè)主的，收益也該歸全體業(yè)主。于是訴諸法院。法院審理認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條一款，認(rèn)為小車(chē)的車(chē)位收益應(yīng)歸全體業(yè)主，判決物業(yè)返還車(chē)位經(jīng)營(yíng)收入6萬(wàn)余元。這似乎從另外一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了，小區(qū)的車(chē)位就屬于小區(qū)全體業(yè)主。

據(jù)悉，小區(qū)車(chē)位的權(quán)屬目前爭(zhēng)議較大，全國(guó)各地的情況也各不相同，同類官司，還在北京上演，結(jié)果卻不通過(guò)。

據(jù)了解，這次在北京的法院庭審中，開(kāi)發(fā)商訴稱，公司依規(guī)劃承建了小區(qū)停車(chē)位并辦理了停車(chē)場(chǎng)，其中地面非機(jī)械式218個(gè)車(chē)位(地面周邊142個(gè)、地面平臺(tái)76個(gè))。并與物業(yè)公司約定，將車(chē)位委托物業(yè)公司管理，物業(yè)公司支付開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償費(fèi)。但是物業(yè)公司管理車(chē)位并收取費(fèi)用后，并沒(méi)有交給開(kāi)發(fā)商，稱收益歸全體業(yè)主。

而業(yè)委會(huì)稱，開(kāi)發(fā)商提供的證據(jù)證明不了其對(duì)爭(zhēng)議車(chē)位享有權(quán)利，小區(qū)地面車(chē)位是占用小區(qū)公用綠地設(shè)置的，且根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定，爭(zhēng)議車(chē)位應(yīng)屬小區(qū)業(yè)主所有。

法官認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，車(chē)位并不是說(shuō)一定屬于業(yè)主，也不能說(shuō)一定屬于開(kāi)發(fā)商。而業(yè)委會(huì)未提供充分確實(shí)的證據(jù)證明爭(zhēng)議車(chē)位全部或部分占用共有道路或共有綠地建設(shè)。

最終法院審理認(rèn)為，小區(qū)138個(gè)車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商所有。理由是這樣的：“開(kāi)發(fā)商配套建設(shè)并投入使用有小區(qū)停車(chē)位。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，可確定小區(qū)地面周邊車(chē)位145個(gè)、地面平臺(tái)車(chē)位78個(gè)。根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)法律規(guī)定與原則，建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位以出售、附贈(zèng)或出租等方式處分給業(yè)主。據(jù)規(guī)劃許可附圖的總平面圖可確定其中138個(gè)車(chē)位系經(jīng)規(guī)劃部門(mén)許可由開(kāi)發(fā)商建設(shè)的。故開(kāi)發(fā)商主張地面車(chē)位中的該138個(gè)車(chē)位所有權(quán)，具有相應(yīng)規(guī)劃及建設(shè)依據(jù)，法院予以確認(rèn)。”

提醒 所謂租期70年不受法律保護(hù)

那么停車(chē)位收益歸屬，以及物業(yè)有沒(méi)有權(quán)利租(售)這些地面車(chē)位?對(duì)此，原青島農(nóng)業(yè)大學(xué)海都學(xué)院法律教師孫偉強(qiáng)認(rèn)為，車(chē)位的權(quán)屬?zèng)]有明確，若開(kāi)發(fā)商不能證明其為地面停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)所屬，那停車(chē)位屬全體業(yè)主所有，其收益也是歸全體業(yè)主。“在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司比較強(qiáng)勢(shì)的情況下，停車(chē)位的收益只能由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司占有。一般來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將停車(chē)位進(jìn)行初設(shè)登記確權(quán)，就意味著沒(méi)有獲得預(yù)售許可證和產(chǎn)權(quán)證，因而是不可售賣(mài)或出租。”

而一些樓盤(pán)在銷(xiāo)售停車(chē)位的時(shí)候，向客戶明確停車(chē)位是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，但是以租代售的形式變相“售賣(mài)”停車(chē)位。城市名苑一位不愿具名的居民就購(gòu)得該小區(qū)地面停車(chē)位70年的使用權(quán)，并簽署租賃合同。

對(duì)此，青島頤衡律師事務(wù)所律師叢偉認(rèn)為，若該樓盤(pán)的地面停車(chē)位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，那么開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出租該停車(chē)位。另外，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的“銷(xiāo)售”相當(dāng)于租賃，《合同法》明確規(guī)定租賃期限不得超過(guò)20年，所謂租期70年不受法律保護(hù)。租期70年，一般是開(kāi)發(fā)商為了模糊概念打出的銷(xiāo)售“幌子”，以合法形式掩蓋非法目的。