1989年，在國家出臺居住用地的土地出讓最高年限為70年之前，作為國務院最早批準成立的14個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一原黃島區(qū)曾嘗試，部分住宅用地使用權(quán)期限設定為20年和30年不等，目前有些住宅用地使用權(quán)已經(jīng)超限。按照《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但如何續(xù)，是有償還是無償，《物權(quán)法》并沒作更多解釋，而這讓住戶們陷入了尷尬。“土地使用權(quán)到期，我們想賣房子都賣不掉，這可咋辦?”近日，家住正日山莊的趙女士向本報的新聞幫反映了此事。

土地使用權(quán)已超期兩年

趙女士所說的房子位于西海岸新區(qū)黃浦江路的正日山莊小區(qū)，房主是趙女士的父親。趙女士告訴記者，父親是一位老教師，1997年父親所在的單位將這套房子分給了父親，而當年他們一家就搬進了房子里。后來公房改革，父親便把這套房子買了下來。趙女士記得，1998年12月1日，父親順利拿到了房產(chǎn)證。

趙女士告訴記者，這套房子面積是70多平米，后來在2003年6月24日父親又拿到了國有土地使用證，而土地使用到期的日子是2012年8月27日。“當時就覺得期限很短，沒想到一晃就真的到期了，而且現(xiàn)在已經(jīng)過去兩年多時間。”趙女士介紹說。

1990年5月19日，國家發(fā)布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定居住用地的土地出讓最高年限為70年。趙女士告訴記者，事后他們才得知，他們所在的小區(qū)的土地使用權(quán)出讓是在1989年，即《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》出臺之前。

記者也了解到 ，原黃島區(qū)曾是國務院最早批準成立的14個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一，1989年，由于當時尚無政策可依，原黃島區(qū)在國有土地使用權(quán)出讓上作出了大膽的嘗試，對部分住宅用地使用權(quán)，設定20年和30年不等的期限，而現(xiàn)如今像趙女士一樣很多住戶的住宅用地使用權(quán)已經(jīng)超限。

壓低價格也少有人買

“因為使用期限比較短，當時我們就有些擔心，可沒想到真成了一大隱患。”趙女士介紹說，不僅他們小區(qū)，旁邊的阿里山小區(qū)也有住戶國有土地使用證已經(jīng)超限。

趙女士告訴記者，從2009年開始，一批住宅用地的使用權(quán)就首先超限。而根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但如何續(xù)，是有償還是無償，《物權(quán)法》并沒有作更多解釋。

“從2009年開始，居民們就多次找過原黃島區(qū)的國土部門，可因為沒有具體的規(guī)定，國土部門也無法給出一個合理的解決方式，所以這件事就一直這么擱置了起來 。”趙女士說。

“土地使用權(quán)到期后暫時沒法辦理續(xù)期，這可給我們帶來大麻煩了。”采訪中，趙女士告訴記者，他們曾想過把房子賣掉，可因為土地使用期限到期已經(jīng)很難出售。“兩年前周邊地段有些房子價格每平米已突破萬元，可我們掛出七八千元價格，依舊引不來買房者。甚至一些房產(chǎn)中介在得知這些房子的土地使用期限到期后，都不愿幫著代理。”趙女士無奈地說。

另外，趙女士也表示，除了交易難，其他方面也有困擾。“阿里山小區(qū)一位居民拿著房產(chǎn)證去銀行辦理抵押貸款，可銀行也以房子使用年限到期為由拒絕放款。”趙女士說。

如何處理還要等政策出臺

采訪中，記者據(jù)公開材料了解到，這些住宅用地的土地使用權(quán)超限一事也曾引起關注。而期間，國土部門也曾經(jīng)表示，開發(fā)區(qū)成立以來，包括阿里山小區(qū)在內(nèi)的出讓20年、30年使用年限的住宅出讓用地共計41宗，總用地面積667.5畝，業(yè)主總數(shù)為5071戶。土地使用年限為20年的共33宗，總用地面積540.7畝，業(yè)主總數(shù)為4422戶，其中有一宗33.6畝土地使用權(quán)期限截止到2009年6月30日，涉及的業(yè)主為310戶。此外，還有土地使用年限為30年和35年的出讓土地8宗。

隨后，記者向青島市國土資源和房屋管理局黃島分局進行了咨詢。一位值班人員幫著聯(lián)系到了房產(chǎn)登記交易中心的一位紀先生。紀先生告訴記者，正日山莊、阿里山小區(qū)周邊住宅用地使用權(quán)超限一事他們早已知情。“就這件事來說，國家層面上也只是在物權(quán)法中規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但如何續(xù)，是有償還是無償，《物權(quán)法》并沒有作更多解釋。”紀先生說。此外，紀先生也表示，雖然土地使用權(quán)超限，但并非房子不能買賣，辦理過戶并不受影響。

另外，青島市國土資源和房屋管理局黃島分局的一位工作人員也證實，類似問題在其他部分城市也存在，而為了此事他們也多次向上級進行過請示，“但因為國家一直沒有具體的實施細則出臺，所以要徹底解決此事，只能等等。”事后，這位工作人員表示說。

續(xù)期有償還是無償存爭議

就此事，山東川佳律師事務所的張寶清律師說，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定的建設用地使用權(quán)最高期限：居住用地70年;工業(yè)用地50年;商業(yè)用地40年;綜合用地50年。《物權(quán)法》第149條則規(guī)定：“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

“但住宅國有建設用地使用權(quán)期限屆滿自動續(xù)期時是否支付土地使用費并未確定，而續(xù)期后是否應支付土地使用費的問題存在爭議。”張寶清說，有觀點認為，住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿后自動續(xù)期，不應支付土地使用費。其理由在于：“自動”續(xù)期，就意味著建設用地使用權(quán)人根本不需要采取任何行為(包括支付土地使用費行為)，建設用地使用權(quán)的期限就會自動續(xù)延，否則，就不是自動續(xù)期了。另外，消費者并未將建設用地使用年限與房地產(chǎn)價格聯(lián)系起來。在當前民眾對房價和地價均無任何博弈能力的情形下，用終其一生的收入購置房產(chǎn)后，還要在70年后續(xù)交昂貴的土地使用費，無法讓民眾接受。

另一種觀點則認為，建設用地使用權(quán)期限屆滿后應當有償續(xù)期。其理由在于：土地是不可再生資源，在我國未開征遺產(chǎn)稅的情況下，有償續(xù)期實質(zhì)上是對一部分個人財富的社會轉(zhuǎn)移，符合限制人們靠祖輩遺產(chǎn)不勞而獲坐享其成而鼓勵通過自身努力和勞動創(chuàng)造財富的觀念，是社會公平理念的體現(xiàn)。其次，土地使用費實質(zhì)上既有累計若干年收取的地租性質(zhì)，又有一次性收取的稅費性質(zhì)，具有明顯的期限屬性，續(xù)期為取得新的期限，即應另行繳納土地使用費。再者，土地收益具有很強的財政屬性。建設用地使用權(quán)有償續(xù)期，可以提供穩(wěn)定的地方財源，為社會保障、民生支出和經(jīng)濟建設提供持續(xù)的動力，有利于建設惠及全民的公共財政，保證地方政府的正常運轉(zhuǎn)。

“這一爭議問題的解決，尚待法律法規(guī)作出明確規(guī)定。”張寶清律師也認為，正日山莊、阿里山小區(qū)等住宅用地超限的個案，它的解決對住宅建設用地使用權(quán)滿70年后如何處置將具有示范意義。另外，張律師個人認為，既然法律上沒有明確規(guī)定住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿自動續(xù)期時要繳納土地使用費，那么住宅建設用地使用權(quán)到期時住戶就無需繳納。

記者 徐新東