今年春節(jié)后，降準(zhǔn)、降首付、重新定義首套房的新政問世，這一系列寬松政策將購房者的購房成本與購房門檻同時降低，同時也大大降低了改善型需求購房人群的換房成本。特別是二胎政策的放開讓不少年輕人對于大戶型都有了迫切的需要，加之近期青島部分樓盤開始有漲價(jià)之勢，這讓買漲不買跌的“改善族”異常活躍起來。

不過，在青島進(jìn)行改善置業(yè)購買大戶型絕非易事，即便在信貸寬松的背景下，選擇貸款換房也會背負(fù)很大的壓力。日前，記者聯(lián)系到一位國有銀行的信貸部工作人員，請他為大家獨(dú)家講解了常見的幾種改善型置業(yè)運(yùn)作方式。

方法一：賣了小房 換大房

實(shí)用指數(shù)：☆☆☆☆

適用人群：手頭余款緊張、月收入穩(wěn)定者

銀行信貸人員：對于改善族來說，如果選擇先買后賣，特別是如果在同一個行政區(qū)域內(nèi)置辦二套房時，需要首付至少四成，且青島目前多數(shù)市面銀行貸款利率上浮10%。而如果選擇先賣后買，則要輕松很多。

假如手中的首套房貸款尚未結(jié)清，可以用賣家的購房首付款還清剩余貸款，再買房時還可享首套房待遇，利率明顯降低，成本負(fù)擔(dān)能夠減輕不少。

以目前在市北區(qū)有一套80㎡的二居為例，如果計(jì)劃再在同一區(qū)域購買一套120平三居。按照目前市北區(qū)大概房價(jià)15000/㎡來計(jì)算，購買一套120平的三居需要總房款180萬。目前青島在同區(qū)域購買二套房，首付比例至少四成，僅首付款就需要72萬元，這讓不少換房族犯了難。而如果賣掉目前名下現(xiàn)有的住房，再進(jìn)行換房，首付大約就可以付七成，如此一來購房者的貸款負(fù)擔(dān)大大減少，月供負(fù)擔(dān)也會大大降低，細(xì)細(xì)算來，只是多花不多的錢，就可以換個大房子。

缺點(diǎn)：賣小房換大房也存在一定的弊端，例如賣房之后到搬入新居之前，如果你選擇購買的是新盤，那么入住還需要幾年時間。這段時間的居住就會產(chǎn)生一定的不方便。特別是一些青漂人群，父母并不在青島，會面臨著再次進(jìn)入租房生活的窘境，除了生活再次步入不穩(wěn)定狀態(tài)，房屋租金也是一筆不菲的支出。

方法二：租小房 支撐新居月供

實(shí)用指數(shù)：☆☆☆

適用人群：首付款壓力較小，月供償還能力較低者

在談及換房時，業(yè)內(nèi)專家告訴記者，如今有一種方式換房市民也可以借鑒，那就是“租小房，支撐新居月供”。不少工作年限較短的新婚夫妻，因?yàn)橛?jì)劃生二胎也開始考慮置辦個大房子。但這類人不少都對自己辛苦裝扮的婚房不忍出售，想在父母的經(jīng)濟(jì)幫助下置辦二套房。

由于大面積住房總價(jià)往往比較高，即便是父母給予經(jīng)濟(jì)支持，也很難一次性購買，僅能幫忙解決首付問題。高昂的月供就成了這些工作年限不長、月收入有限的年輕夫妻難以負(fù)擔(dān)大大問題。如此以來，將名下小房進(jìn)行出租來賺租金就成為一個不錯的方式。近年來，島城房租呈現(xiàn)連年上漲的趨勢，市北二居室月租已突破3000元/月，李滄小三居房租也有超過3500元/㎡的案例。將小房租出后，穩(wěn)定且連年上漲的月租收入可以幫助換房族償還月供，保障房奴們的生活質(zhì)量。

缺點(diǎn)：并非人人手中都可以拿出再買一套改善型住房的首付款，該方法受眾人群并不廣泛。另外，房屋出租的隱患也有不少，單是房屋維護(hù)、設(shè)施更新也是一筆不小的開銷。

方法三：不賣不租 直接貸款買大房

實(shí)用指數(shù)：☆☆☆

適用人群：在不同行政區(qū)域置業(yè)者、月收入較高者

雖然這種方式月供壓力很大，但業(yè)內(nèi)介紹說，從目前經(jīng)手的業(yè)務(wù)來看，選擇這個方式的市民并不少，名下現(xiàn)有住房不賣不租，仍作為換房期間的住所。按照近期青島出臺的新政，在某行政區(qū)內(nèi)首次置業(yè)即可算為一套房，貸款可享受首套房政策。例如你名下現(xiàn)有的住房在李滄區(qū)，如果在嶗山購買一套新居則仍舊算首套房，不僅首付比例可以按照20%執(zhí)行，貸款利率也可以享受一定的利率折扣。

在目前“利率折扣滿天飛”的情況下，首付房款20%，貸款80%雖然也存在不小的月供壓力，但比前幾年要輕松不少。特別是一些專業(yè)投資的置業(yè)者，他們有很多理財(cái)方式可以抵消房貸帶來的壓力。所以他們即便可以高比例首付甚至一次性置業(yè)，仍選擇低首付，將房款大比例進(jìn)行貸款。此外，不少月收入較高者，也可以接受改善型住房的月供支出，在如今低利率的情況下，選擇直接貸款置業(yè)。

缺點(diǎn)：雖然市面信貸行情寬松，但大面積改善型住房80%的貸款壓力并不輕松。如果沒有衡量好自己的償還能力，過于樂觀的低首付進(jìn)行換房置業(yè)，生活質(zhì)量將受到高月供的直接影響。