【案情簡介】

2014年8月18日，消費(fèi)者李先生、陳女士到陜西省消費(fèi)者協(xié)會(以下簡稱陜西省消協(xié))投訴，李先生稱：他妻子陳某未經(jīng)他同意，在他出差期間，以他和其姐陳女士的名義于2014年7月25日到陜西省西安市某房地產(chǎn)開發(fā)公司，與該公司簽訂兩份商品房認(rèn)購書，購買了該公司某房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)排別墅兩棟，并同時(shí)繳納定金20萬元人民幣。消費(fèi)者李先生出差回來知道真相后立即與該公司銷售人員聯(lián)系，明確他的態(tài)度，聲明認(rèn)購書無效，要求返還認(rèn)購定金20萬元。經(jīng)過與該公司多次協(xié)商無果后，前來陜西省消協(xié)投訴，請求得到幫助。

【調(diào)解過程及結(jié)果】

陜西省消協(xié)于2014年8月19日委派主管投訴工作的副秘書長帶領(lǐng)工作人員到該公司銷售部現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查了解，從調(diào)查的情況看，消費(fèi)者李先生、陳女士以上所述屬實(shí)。在現(xiàn)場，消協(xié)工作人員向該公司闡述事實(shí)，講解法律，認(rèn)為李先生之妻所付二十萬定金應(yīng)該如數(shù)返還，但該公司工作人員態(tài)度強(qiáng)硬，說絕無可能返回定金，并給消費(fèi)者李先生出主意，讓消費(fèi)者想別的辦法，通過關(guān)系找公司上層來解決。

9月初，消費(fèi)者李先生再次來到消協(xié)稱，公司銷售人員讓其找人說情的辦法也根本行不通，是該公司拖延時(shí)間的手段。9月12日，陜西省消協(xié)向該公司出具了《關(guān)于消費(fèi)者李某某投訴案的意見函》，該意見函認(rèn)為：在消費(fèi)者李先生、陳女士均不在場，且無二人有效委托證明的情況下，該公司與陳某某簽訂的以李先生、陳女士之名的商品房認(rèn)購書違反了新修正的《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡稱新修正的《消法》）第九條，侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)；違反了新修正的《消法》第二十六條、《中華人民共和國合同法》第五十二條，屬無效合同；違反了《中華人民共和國民法通則》第九十二條，屬不當(dāng)?shù)美袨椋⒏鶕?jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，無效及不當(dāng)?shù)美袨椋淙〉玫呢?cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還。

該意見函同時(shí)認(rèn)為：經(jīng)營者在開展經(jīng)營活動中，理應(yīng)遵守國家法律，對已違反國家法律規(guī)定的行為予以及時(shí)糾正；理應(yīng)誠實(shí)守信，獲取合理合法的利潤；理應(yīng)遵守社會公德，以行為促進(jìn)社會的和諧有序發(fā)展，承擔(dān)起自己應(yīng)有的社會責(zé)任。

意見函要求該公司鄭重考慮，認(rèn)識自己的不當(dāng)行為，退還李先生之妻所付定金二十萬元，并希望該公司于十個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)陜西省消協(xié)的調(diào)解意見。9月15日，該公司正式電話通知李先生，請他與公司聯(lián)系，辦理退款手續(xù)，李先生與該公司聯(lián)系辦理手續(xù)后，該公司稱要到國慶節(jié)后給退款。“十一”長假后李先生再次與該公司聯(lián)系時(shí)，該公司又變卦了，稱要扣李先生違約金5萬元，否則不予辦理。10月17日，省消協(xié)再次派主管投訴工作的副秘書長帶領(lǐng)工作人員，前往該公司進(jìn)行調(diào)解說服工作。該公司負(fù)責(zé)人承諾會妥善處理這起投訴。

11月13日，該公司終于如數(shù)退還了李先生夫婦二十萬定金。至此，這起重大消費(fèi)投訴案件圓滿解決。

【案例評析】

在調(diào)查的過程中辦案消費(fèi)者協(xié)會發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商有多項(xiàng)違規(guī)或打政策擦邊球的行為。新修正的《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡稱新修正的《消法》）第九條規(guī)定“消費(fèi)者有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”，該公司在消費(fèi)者李先生與陳某均不認(rèn)可認(rèn)購的情況下仍然不予返還二十萬元定金侵犯了他們的自主選擇權(quán)。

本案的實(shí)質(zhì)是無效代理，值得注意的是有關(guān)代理的法律認(rèn)定問題。《合同法》四十八條規(guī)定“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。”《合同法》第四十九條規(guī)定“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。”本案在司法實(shí)踐還會涉及“表見代理”和締約過錯責(zé)任的承擔(dān)問題。在司法實(shí)踐中，如果是夫妻一方中確認(rèn)了以夫妻共有財(cái)產(chǎn)的處理，否有效還會涉及“家事代理”的問題。所以消費(fèi)者簽定協(xié)議時(shí)，一定要謹(jǐn)慎。（案例提供：陜西省消費(fèi)者協(xié)會）