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12月已過半，2022年的青島樓市正式進(jìn)入年終倒計(jì)時(shí)。失約“金三銀四”，更爽約“金九銀十”，最后兩月本是沖刺的時(shí)刻，卻因?yàn)楦鞣N因素再次錯(cuò)過了重要的11月。如今，政策層面上暖風(fēng)頻吹，有望吹開樓市“迷霧”。

12月2日，記者從青島市住房公積金管理中心獲悉，經(jīng)青島市住房公積金管理委員會(huì)2022年第四次會(huì)議審議通過，12月2日，本市發(fā)布兩項(xiàng)惠民新政，分別為《青島市商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款管理暫行辦法》和《關(guān)于實(shí)施我市多子女家庭住房公積金支持政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

總的來看，無論是商貸利率，還是公積金利率今年都有下調(diào)，這對(duì)于正在計(jì)劃買房的朋友們來說無疑都是最好的消息。因?yàn)閷?duì)于多數(shù)置業(yè)者來說貸款置業(yè)還是最常用的購(gòu)買方式。不過，很多置業(yè)者都著重于研究利率、還款方式，卻常常忽略貸款年限的選擇。那么，你是否真的會(huì)選擇適合自身情況的貸款年限呢？

記者自市住房公積金管理中心獲悉，自9月1日實(shí)施以來，提取住房公積金支付購(gòu)房首付款新政已滿月，截至9月底，市住房公積金管理中心已辦理364個(gè)樓盤資金監(jiān)管賬戶信息備案，共為職工提取住房公積金533.88萬元支付購(gòu)房首付款，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

青島現(xiàn)行房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)調(diào)整到底都有哪些？買房、貸款、公積金都有哪些變化？青島市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心就市民關(guān)心的購(gòu)房政策問題進(jìn)行了集中解答。 一、住房限購(gòu)區(qū)域范圍 市南區(qū)和市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）為限購(gòu)區(qū)域。原四方區(qū)域、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)、即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市為非限購(gòu)區(qū)域。

據(jù)青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局消息，為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展決策部署，堅(jiān)持“房住不炒”定位，進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行適度調(diào)整優(yōu)化。

對(duì)比貸款額度提高前最高貸款60萬來看，假設(shè)以貸款100萬元30年期等額本息來計(jì)算，此番利率的下調(diào)，可為購(gòu)房者每月最高省下114元的月供。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，本次公積金貸款額度的提高持續(xù)利好剛需和改善購(gòu)房需求，切實(shí)減輕購(gòu)房者還款壓力，對(duì)青島樓市的利好作用毋庸置疑，但影響有限。

為深入貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展，自6月2日起，黃島區(qū)全面取消住房限購(gòu)政策。

從“銀十”青島各區(qū)市新房成交量情況來看，各區(qū)市的新房市場(chǎng)表現(xiàn)的十分平均。首先是城陽(yáng)區(qū)“十分難得”地登頂，成為了“銀十”全市新房成交月冠軍。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月城陽(yáng)區(qū)新房共計(jì)成交了1402套，新房成交面積206116.32㎡，單區(qū)新房成交量占比全市新房成交總量的17%，以微弱優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先西海岸新區(qū)與膠州市成為了全市新房成交冠軍區(qū)域。

2022年第43周新房成交數(shù)據(jù)出爐。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周（10月24日～30日）島城新建商品住宅成交1716套，環(huán)比上漲9.51%；成交面積約為21.39萬平米，環(huán)比上漲11.64%。成交均價(jià)為17391元/平米，環(huán)比上漲6.07%。城陽(yáng)區(qū)成交347套居首位，主城區(qū)有3個(gè)項(xiàng)目躋身前10名，為華潤(rùn)潤(rùn)府、森林公園和青啤青瀾山，拉高了上周的成交均價(jià)。

10月24日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站最新公布《9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，2022年9月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加。山東省納入統(tǒng)計(jì)的4個(gè)城市中，只有濟(jì)南新房?jī)r(jià)格環(huán)比上月略有上升，其余青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧新房?jī)r(jià)格相比上月都略有回落。二手房?jī)r(jià)格方面，濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧均略有回落。

9月，青島放松樓市限購(gòu)，帶動(dòng)一波兒成交。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月島城新房成交11488套，環(huán)比增長(zhǎng)21.95%，同比增長(zhǎng)19.42%。然而在二手房方面，市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象不明顯。據(jù)貝殼青島站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月青島二手房成交4153套，環(huán)比下降24%，雖連續(xù)4個(gè)月成交量下滑，但同比去年9月仍增長(zhǎng)7.8%，處于近13個(gè)月中等成交水平。

業(yè)內(nèi)專家表示，融資松綁，層層突破，在政策的支撐下市場(chǎng)信心正在逐漸恢復(fù)，從近期地產(chǎn)股看漲等可見行業(yè)發(fā)展新的機(jī)會(huì)和成長(zhǎng)空間，也有人預(yù)測(cè)“樓市最艱難的一關(guān)已經(jīng)過去了”!但大部分業(yè)內(nèi)仍認(rèn)為，從政策出臺(tái)到落地，再到對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生正向的提振作用，尚需時(shí)間。不過，接下來的12月必將是各大房企沖刺全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，相信還會(huì)有不少樓盤將持續(xù)“內(nèi)卷”，繼續(xù)“放價(jià)”，以優(yōu)惠促銷來?yè)屖諝q末市場(chǎng)。

2022年還剩下最后一個(gè)月，房企們進(jìn)入沖刺業(yè)績(jī)階段。不少開啟促銷模式，只為博出一張好的成績(jī)單。但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別的現(xiàn)象：今年賣得好的項(xiàng)目，多數(shù)是高端產(chǎn)品。這些產(chǎn)品套總價(jià)基本在500萬元以上，有的甚至上億元。而細(xì)看這些項(xiàng)目的產(chǎn)品，房企都在忙著在戶型、空間尺度、精裝修、智慧化上下功夫。

11月28日，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2022年第48周青島二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為21337元/平方米，環(huán)比上升0.3%。該周青島調(diào)價(jià)房源中降價(jià)房源量占調(diào)價(jià)房源量的91.27%，漲價(jià)房源占比擴(kuò)大至8.73%。第48周青島黃島掛牌房源量穩(wěn)居榜首，掛牌房源量為27780套;其次是城陽(yáng)，掛牌房源量為18404套。從環(huán)比變化來看，即墨掛牌量漲幅居首，環(huán)比上漲5.72%。嶗山跌幅居首，環(huán)比下跌0.33%

每到11月都是重要的消費(fèi)節(jié)點(diǎn)，今年也不例外。11月1日起，很多人都在網(wǎng)上忙著“交尾款”。明天就是11月11日，也就是雙11的正日子，不僅是線上消費(fèi)即將進(jìn)入高潮，以往對(duì)雙11不敏感的房地產(chǎn)行業(yè)，在經(jīng)歷“金九銀十”爽約之后，面對(duì)全年任務(wù)壓力，眼下也不惜全力沖刺，以雙11為噱頭，開啟優(yōu)惠大戰(zhàn)。送車位、分期首付等優(yōu)惠層出不窮，而且和當(dāng)年花樣套路多不一樣，今年雙11更多的開發(fā)商樂意和你直接談?wù)劭邸?/p>

中高端樓盤的集聚、優(yōu)質(zhì)生源扎堆以及教育政策的支持助力，共同促成了浮山后新晉優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的崛起。如今，遍地開花的優(yōu)質(zhì)教育資源讓房?jī)r(jià)早已過萬的浮山后樓盤備受改善購(gòu)房者的偏愛。總體上看浮山后購(gòu)房成本已經(jīng)僅次于市南區(qū)和嶗山區(qū)沿海，高于市北區(qū)CBD以及新都心片區(qū)。即便如此，浮山后樓盤去化速度也快于市內(nèi)大部分區(qū)域。

眼下已經(jīng)進(jìn)入11月，絕大多數(shù)房企都背負(fù)巨大的業(yè)績(jī)沖刺壓力。最后兩個(gè)月該如何度過？昨天已經(jīng)有地產(chǎn)商在朋友圈曬出“年底沖量誓師大會(huì)”的照片。面對(duì)市場(chǎng)的低迷，2022年最后這兩個(gè)月，或明或暗的打折促銷現(xiàn)象將會(huì)很普遍。對(duì)于打算近期買房的市民來說，會(huì)不會(huì)是個(gè)好時(shí)機(jī)？

自去年下半年以來，樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，“分化”成為青島樓盤最顯著的色調(diào)之一。近期，一批新樓盤上市或加推，市場(chǎng)情況如何?10月26日，記者分別探訪了城陽(yáng)區(qū)的天一仁和·瓏樾一品，李滄區(qū)的金地·森林公園、華新園·珺臺(tái)，以及位于嶗山區(qū)的佳源華府等項(xiàng)目。

島城樓市進(jìn)入下半場(chǎng)后，市場(chǎng)相對(duì)沉寂。7～8月兩個(gè)月的推盤總量?jī)H為36個(gè)，不及以往單月的推盤量。從市場(chǎng)方面來看，“金九銀十”近在眼前，多數(shù)房企和項(xiàng)目卻并未推出實(shí)質(zhì)的針對(duì)性優(yōu)惠政策，多數(shù)仍為順銷態(tài)勢(shì)。面對(duì)剛剛落地的新一輪信貸政策，購(gòu)房者反應(yīng)也多較為平靜。多數(shù)人對(duì)記者表示，更期待相關(guān)部門能針對(duì)降低首付比例等方面推出相應(yīng)措施，減輕購(gòu)房壓力。

6月3日，青島樓市政策優(yōu)化，限購(gòu)區(qū)域范圍調(diào)整、支持改善性住房需求并優(yōu)化非本市戶籍居民家庭購(gòu)房條件。限購(gòu)政策一放開，半島全媒體記者多路實(shí)探樓盤，不少西海岸、城陽(yáng)樓盤反映，端午假期到訪量明顯增加，城陽(yáng)一樓盤置業(yè)顧問自稱“忙得中午都沒吃上飯”，但李滄北某蓄客樓盤則顯得落寞，看房者“寥寥”。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)也反映“流動(dòng)性”增強(qiáng)，多位二手房中介表示端午期間看房量增加、“客戶觀望情緒減弱”。

青島近遠(yuǎn)郊市場(chǎng)繼續(xù)下探。記者走訪中發(fā)現(xiàn)，即墨藍(lán)谷、城陽(yáng)遠(yuǎn)郊等片區(qū)的一些樓盤，年后市場(chǎng)仍然疲憊，據(jù)藍(lán)色硅谷某項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，自去年7月份之后，樓市出現(xiàn)了明顯降溫現(xiàn)象，目前只有通過降價(jià)來對(duì)沖影響。記者2月底在西海岸靈山灣片區(qū)發(fā)現(xiàn)，“以價(jià)換量”作用明顯，如西海岸新區(qū)融信·海月星灣的某些房源，單價(jià)從之前的19000元左右降到了14000元左右，重新刺激了片區(qū)市場(chǎng)。

越臨近歲末，青島二手房市場(chǎng)表現(xiàn)得越“穩(wěn)”。從2022年11月每日成交情況看，整個(gè)11月青島市二手房的成交情況是“以周為單位，逐步小幅上漲”的。有越臨近歲末越逐步走高的趨勢(shì)，這也為12月份市場(chǎng)情況留足了想象空間。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2022年第44周（10月24日~30日）青島二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為21360元/平方米，環(huán)比下降0.63%。該周世茂公園美地小區(qū)漲價(jià)房源量居首，卓越蔚藍(lán)群島降價(jià)房源量居首。第44周青島黃島掛牌房源量穩(wěn)居榜首，掛牌房源量為27223套；其次是城陽(yáng)，掛牌房源量為18498套。從環(huán)比變化來看，城陽(yáng)掛牌量漲幅居首，環(huán)比上漲5.83%。膠州跌幅居首，環(huán)比下跌4.42%。

“銀十”落幕，青島二手房成交行情呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有升”的走勢(shì)。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年10月青島二手房共交易了4377套，二手房成交總面積416795.7㎡，環(huán)比今年9月（二手房共交易4189套）上漲了4.5%；同比2021年10月上漲了51.1%，同比漲幅超過了五成。

第三季度樓市新政真不少，伴隨著青島部分區(qū)域限購(gòu)政策的放開，再加上財(cái)政部、央行等多部門在國(guó)慶前夕接連放“大招”，三季度樓市在一片“叫好”聲中落下帷幕。如今國(guó)慶長(zhǎng)假也悄然遠(yuǎn)去，銀十樓市大幕也正式開啟，當(dāng)前青島樓市冷暖幾何？想要“賣小買大”第四季度是不是最佳時(shí)機(jī)？

今年1～6月，島城二手房共計(jì)成交25265套，雖同比下滑34%，但回顧這6個(gè)月的成交情況可以看出，數(shù)據(jù)正在不斷攀升。記者在探訪市場(chǎng)時(shí)也發(fā)現(xiàn)，受各種利好政策的影響，自4月起，島城的二手房掛牌量、帶看量、成交量都有所提升。但相較于新房市場(chǎng)來說，仍然不明顯。業(yè)內(nèi)人士表示，二手房市場(chǎng)整體復(fù)蘇尚需較長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)今年8月以后會(huì)有相對(duì)明顯的變化。

端午假期，“青島版”放松限購(gòu)新政出臺(tái)，周邊區(qū)域解除限購(gòu)的同時(shí)，主城也可以實(shí)現(xiàn)“賣一買一”。就在昨天，公積金政策也再次上調(diào)貸款額度，進(jìn)一步降低了購(gòu)房門檻。政策的利好帶來了銷量的攀升，據(jù)數(shù)據(jù)顯示上周新房成交量再度破“三千”，二手房成交量環(huán)比同樣看漲。在很多人看來，新政之下，買房似乎變得更輕松了，但真正參與到買房這件事之后才會(huì)發(fā)現(xiàn)，新政之下想買到適合自己的房子，還是需要下一番功夫。

項(xiàng)目既沒開盤也沒拿到預(yù)售許可證，青鐵?鼎峰云上觀瀾（以下簡(jiǎn)稱“云上觀瀾”）項(xiàng)目就用可以優(yōu)先選房的噱頭讓客戶先在銀行卡定存20萬表明購(gòu)買意向，而且這筆錢存上以后就不能支取，否則就失去了排號(hào)資格。針對(duì)這種情況，信網(wǎng)聯(lián)系了青島市不動(dòng)產(chǎn)交易中心，工作人員稱，云上觀瀾項(xiàng)目目前只是提報(bào)了預(yù)售方案，還沒有拿到預(yù)售許可證，沒有拿到預(yù)售許可證就意味著不得以任何形式進(jìn)行預(yù)售行為。

近日，有不少鑫源珺府的業(yè)主稱，自己所在的小區(qū)明明收取了供暖費(fèi)，但是卻一直不見供暖的動(dòng)靜，業(yè)主們無論是找物業(yè)還是開發(fā)商，對(duì)于該問題都沒有任何正面解釋。青島璟源珺府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作人員表示，因?yàn)楣┡藬?shù)較少，加上小區(qū)紅線外的管道未及時(shí)完成鋪設(shè)，所以向住建局提交了不供暖申請(qǐng)，對(duì)于已交費(fèi)的業(yè)主，可以隨時(shí)進(jìn)行退款。

“換電表本來是好事，但是電箱到門口的電線讓我們自己買，這安全嗎？”西海岸新區(qū)的創(chuàng)業(yè)小區(qū)最近計(jì)劃統(tǒng)一更換智能電表，但在物業(yè)貼出的通知上卻讓業(yè)主自己購(gòu)買電線，這可讓黃先生覺得有點(diǎn)不放心。信網(wǎng)在采訪中了解到，讓居民自行買電線是物業(yè)幫業(yè)主算好“經(jīng)濟(jì)賬”后決定的，考慮的是用電量不同的業(yè)主可以選擇不同粗細(xì)的電線，以節(jié)約在更換電表過程中產(chǎn)生的費(fèi)用。

房子測(cè)繪辦房產(chǎn)證，這對(duì)居民來說是件大好事，可是對(duì)于青島的郝女士來說卻并不那么高興。協(xié)議上建筑面積80.02平方米的房子到了測(cè)繪時(shí)變成了107.28平方米，公攤系數(shù)達(dá)到了47%，這讓郝女士無法接受。“先不說為了這么大的面積差要再補(bǔ)交好幾十萬，就這個(gè)公攤面積是怎么計(jì)算的，現(xiàn)在都還沒說清楚。”因?yàn)榫芙^補(bǔ)交差價(jià)，目前郝女士還被開發(fā)商告上了法庭。

近日，青島西海岸新區(qū)康大觀山樾業(yè)主王女士向信網(wǎng)反映，小區(qū)內(nèi)上疊業(yè)主擅自加蓋房屋的情況很嚴(yán)重，北側(cè)的露臺(tái)幾乎全都被安上了窗框和玻璃，變成了房間。經(jīng)西海岸新區(qū)綜合執(zhí)法局調(diào)查落實(shí)，康大觀山樾小區(qū)確實(shí)有140戶存在擅自加建的問題，目前已對(duì)正在建設(shè)的進(jìn)行了制止，對(duì)其他違法建筑正在依照法律程序立案查處。

“我們小區(qū)上有90多歲的老人，下有尚在學(xué)步的孩童，電梯一停就是兩個(gè)月，給大家的出行增添了太多負(fù)擔(dān)。”家住頤和星苑C區(qū)的趙先生向信網(wǎng)反映，小區(qū)內(nèi)的18部電梯因暴雨損壞后停運(yùn)了兩個(gè)月，物業(yè)一直沒有維修恢復(fù)運(yùn)行。9月20日，信網(wǎng)致電青島宇興物業(yè)管理有限公司，有關(guān)負(fù)責(zé)人稱個(gè)別業(yè)主不同意動(dòng)用維修基金，因此電梯維修事宜擱置至今。