“不要抱有僥幸心理”。這是全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森，在“兩會”期間接受21世紀經濟報道記者采訪時，對高庫存城市的開發(fā)商提出的建議。

和一二線城市樓市的火爆不同，三四線城市樓市出現(xiàn)了高庫存、房價下跌的情況。

“截止到2015年末，中國商品房待售面積高達7.19億平米。要化解這個庫存，也不是一件容易的事情，要有耐心。”3月6日，國家發(fā)展和改革委員會主任徐紹史如是介紹。

在2016年的“兩會”上，不少代表委員在接受21世紀經濟報道記者采訪時均表示，三四線城市的去庫存將是一個漫長的過程，多地房價已經跌到成本價，再下調的難度很大。

三四線城市庫存待解

2016年，多個房企代表和委員強調，高庫存的背景下，房價再下調的空間很有限。

全國人大代表、金都集團董事長金占忠告訴21世紀經濟報道記者，房價組成部分包括地價、建安成本(房屋建筑成本和設施設備安裝成本)、財務和稅收成本等。

“目前三四線城市的房價已經下調到成本價，且依然面臨去庫存難題。” 金占忠表示。他以稅收舉例說，目前稅收成本占開發(fā)商總成本的約12%。換句話說，每賣一套房子，開發(fā)商就得繳納12%的稅，其中包括約5.5%的營業(yè)稅、約3%的企業(yè)所得稅，以及一些雜費等。

在其看來，除非通過降稅、減少開發(fā)商借貸壓力等，否則房價進一步下調的難度很大。

全國政協(xié)委員、華南城控股有限公司執(zhí)行董事梁滿林也表示，“很多三四線城市的項目單平方米的造價近3000元，還要加上地價成本、銀行利息、人力成本等。”在梁滿林看來，這一輪去庫存，讓不少三四線城市的房價跌入歷史低位。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的2月份百城房價數(shù)據(jù)顯示，100個城市的新建商品房樣本平均價格數(shù)據(jù)中，德州、新鄉(xiāng)、宿遷、桂林、湘潭、寶雞、淮安、綿陽、衡水、株洲、貴陽、營口、聊城、菏澤、濰坊、銀川16個城市的新建商品房價低于5000元。

記者在網上搜索，上述16個城市在售的不少房地產項目，當前的售價低于4000元每平方米。

易居(中國)執(zhí)行總裁丁祖昱介紹，今年以來，部分三四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項目都是貼著成本在賣。

新型城鎮(zhèn)化是根本措施

不管是否接近成本價，全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，高庫存城市的開發(fā)商，要放棄僥幸心理，理性的看待樓市。

在黃其森看來，一味等待政府救市，肯定沒有出路;三四線城市的去庫存將是一個漫長的過程，該降價的時候，即使虧本也得降，以價換量才能爭取市場的主動權。

包括全國政協(xié)委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵在內的多個委員在受訪時均強調，新型城鎮(zhèn)化是解決三四線城市高庫存的根本性措施。

不過，新型城鎮(zhèn)化的過程并不是一蹴而就的，而是一個相對漫長的過程。

“短期來看，啟動供給側結構性改革是穩(wěn)定房地產投資的關鍵。”在丁祖昱看來，如果房地產稅費成本大大降低，房價下行的空間也會更大，也是下一步房地產行業(yè)供給側結構性改革的一個重要方向。

不過，丁祖昱也強調，房價并非由成本決定，而是受市場影響，也就是說，稅費降低，可以在高庫存的背景下減少房企壓力，但并不一定能夠降房價。

也因此，丁祖昱稱，目前中央將就一二線和三四線城市，分別啟動一攬子政策，其中一二線城市的著力點是防止房價上漲過快和高杠桿帶來的樓市泡沫;三四線城市是難解的樓市庫存。

今年政府工作報告中明確指出建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務等行業(yè)要實行“營改增”，并給出時間表——5月1號。

另外，財政部部長樓繼偉稱，要建立綜合和分類相結合的個人所得稅制，2015年財政部和國稅總局和有關部門已討論了個稅改革的方案，方案報了國務院，其中教育和首付房貸或將抵扣。

在丁祖昱看來，在目前的市場情況下，三四線或將優(yōu)先開啟降稅費和成本的通道。