2月以來(lái)，個(gè)人住房貸款最低首付比例下調(diào)，住房公積金存款利率上調(diào)，再到房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠，樓市政策組合拳已經(jīng)打到第三套。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此輪政策調(diào)整，受益最大的是改善、置換的大戶型房產(chǎn)的人群。而從當(dāng)下青島樓市行情看，不論是供給方還是需求方，都正在迎合這一輪市場(chǎng)變化。眼下樓市已進(jìn)入2016年首個(gè)旺季，大戶型的表現(xiàn)格外令人期待。

看政策：二套房進(jìn)入“蜜月期”

“完善支持住房改善性需求”出現(xiàn)在了今年的政府工作報(bào)告當(dāng)中。而在兩會(huì)之前，一系列利好改善性需求入市的政策就已經(jīng)接連出臺(tái)。

剛進(jìn)入2月，央行就宣布下調(diào)商貸購(gòu)房首付比例，其中針對(duì)購(gòu)買二套房的純改善性需求，若原房產(chǎn)貸款已結(jié)清，首付比例由原先的30%降至20%，若原房產(chǎn)貸款未結(jié)清，首付比例由原先40%降至30%;緊接著，房產(chǎn)交易契稅和營(yíng)業(yè)稅雙雙下調(diào)，90㎡以上的大戶型從中受益最大。其中144㎡以上的住房，契稅由原來(lái)的首套3%將至1.5%，營(yíng)業(yè)稅由滿2年以上實(shí)行差額征收變更為免征。針對(duì)購(gòu)置二套房的純改善性需求，契稅更是全面下調(diào)，購(gòu)買90㎡以上住房需繳納的契稅由3%降至2%。

2月以來(lái)，個(gè)人住房貸款最低首付比例下調(diào)，住房公積金存款利率上調(diào)，再到房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠，樓市政策組合拳已經(jīng)打到第三套。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在去庫(kù)存的大背景下，預(yù)計(jì)年內(nèi)還將有更多刺激政策出臺(tái)，包括稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等等，乃至再次降息降準(zhǔn)，這些都是有望出臺(tái)的政策。隨著政策的陸續(xù)出臺(tái)落地，多重利好的疊加也會(huì)使改善型住房需求持續(xù)上升。

看需求：大戶型成交火熱

事實(shí)上，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中的改善型住房需求回暖現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間。根據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)發(fā)布的2016年2月400電話營(yíng)銷報(bào)告顯示，十大最受關(guān)注的樓盤項(xiàng)目中，位于市南區(qū)及嶗山區(qū)的項(xiàng)目占了一半。其中讓人高不可攀的嶗山區(qū)有3個(gè)項(xiàng)目上榜，與此相對(duì)應(yīng)的是，傳統(tǒng)的“剛需腹地”李滄區(qū)2月僅有一個(gè)項(xiàng)目上榜。

從住宅成交數(shù)據(jù)來(lái)看，近期置業(yè)者選購(gòu)大戶型的比例明顯上升。根據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2月份青島新建住宅成交套數(shù)5055套，成交面積541445.42㎡，戶均面積達(dá)到107.11㎡，對(duì)比1月份售出新建住宅戶均104.2㎡有所增長(zhǎng)。二手房方面同樣如此，2月青島二手房共成交1751套，成交面積177994.18㎡，戶均面積超過(guò)一百平。

看供應(yīng)：改善項(xiàng)目扎堆入市

目前青島樓市已經(jīng)正式開(kāi)啟“金三銀四”模式。根據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在2016年樓市頭一個(gè)銷售旺季，共計(jì)有12個(gè)樓盤計(jì)劃入市。從項(xiàng)目定位和主推戶型來(lái)看，除李滄區(qū)的多個(gè)剛需項(xiàng)目外，其他各區(qū)的入市項(xiàng)目均將客戶群瞄準(zhǔn)了改善群體。

首先來(lái)看市南和市北，3月各有一個(gè)老盤將要推新，市南區(qū)中城嘉匯定于3月底加推新品小高層，戶型區(qū)間在91-147㎡;市北區(qū)的中海藍(lán)庭也將在3月推出其多層產(chǎn)品，其主力戶型為105㎡，主要面向老城區(qū)改善型購(gòu)房客群。

市南市北之外，位于嶗山區(qū)的海信都市果嶺項(xiàng)目也將于3月初正式開(kāi)盤。該項(xiàng)目此前備受高端客群的關(guān)注，據(jù)記者了解，3月該項(xiàng)目將首開(kāi)1號(hào)、6號(hào)、9號(hào)樓，戶型設(shè)計(jì)在98-148㎡之間，預(yù)計(jì)開(kāi)盤均價(jià)將達(dá)到15000元/㎡，精裝修的戶型開(kāi)盤均價(jià)可達(dá)17000元/㎡。

除了人們最關(guān)注的市南、市北與嶗山之外，黃島區(qū)的豪宅項(xiàng)目縵沙半島也將在3月底加推新房源，據(jù)悉此次推出的新品是新組團(tuán)類獨(dú)棟產(chǎn)品，套均279㎡左右，總價(jià)在810-1200萬(wàn)之間;此外即墨也將有一個(gè)面向改善客群的純新盤問(wèn)世，位于濱海大道附近的新項(xiàng)目嶺海香瀾郡瑜院預(yù)計(jì)首開(kāi)130套美式花園洋房，主力戶型134㎡，開(kāi)盤價(jià)6000元/平起。

值得注意的是，將于3月加推入市的中城嘉匯，官方已經(jīng)傳出漲價(jià)預(yù)告。據(jù)悉，該項(xiàng)目將于3月15日后全線漲價(jià)，預(yù)計(jì)上漲2-5個(gè)百分點(diǎn)，按照項(xiàng)目當(dāng)下18000元/㎡的銷售均價(jià)，預(yù)計(jì)漲價(jià)幅度在300-900元/㎡。除明確公布漲價(jià)的項(xiàng)目外，一些還未公布價(jià)格的新盤也能從置業(yè)顧問(wèn)的“畫(huà)外音”中聽(tīng)出“房?jī)r(jià)看漲”的趨勢(shì)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)專家也表示，“平穩(wěn)”依然是當(dāng)下青島樓市的主流，或有個(gè)別項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行細(xì)微的調(diào)價(jià)，但并不會(huì)形成大面積的房?jī)r(jià)暴漲暴跌，“穩(wěn)”這個(gè)主基調(diào)還將在樓市繼續(xù)下去。