說起老四方，這是一個青島城市化發(fā)展較早的區(qū)域，早在上世紀五六十年代，隨著一大批工業(yè)的進駐而興起，當年的四方大酒店、四方機廠、海云庵廣場都滿載著上一輩人的回憶，那時的老四方妥妥地是主城中心。但隨著青島經濟發(fā)展和經濟結構轉型，老四方也逐漸開始落寞成“老城區(qū)”。

2012年年末，市北和四方合并的消息橫空出世，引起了“軒然大波”，一大批規(guī)劃和利好開始排隊問世，老四方迸發(fā)出新的活力與市北逐漸接軌。如今，無論是配套還是居住環(huán)境上，老四方與老市北的差距都在逐漸減小，特別是體現在房價上，兩個老城區(qū)的房價開始進入“無縫接軌”時代。

【麻雀變鳳凰】

新都心房價與浮山后基本齊平

高大上的新都心

老四方與市北區(qū)合并后，對于樓市的來說影響重大，尤其是剛合并的第一年，無論是成交量還是房價都成“裂變式”增長。2013年住宅成交量上漲明顯，2012年成交3110套，2013年呈爆發(fā)式增長成交6502套，增長109.1%;房價也從11021元/㎡上漲至11436元/㎡，一年上漲了415元/㎡。

新都心是老四方和市北合并后發(fā)展最為顯著地片區(qū)，2010年新都心建設指揮部的成立揭開了新都心發(fā)展的序幕，進入了發(fā)展的元年。但是直到2012年新都心才真正進入發(fā)展大跨步的階段，恰好市北與老四方合并的時間點吻合，新都心核心商務區(qū)進入了建設階段：萬科廣場、凱德廣場以及老四方首家五星級酒店-尼斯酒店多家項目入駐，地鐵3號線也于當年在新都心修建站點。

當時新都心的住宅項目有萬科城，海信淮安郡，青建太陽島等，但是當時新都心的樓盤的價格還是處在老四方的平均水平，與一路之隔的老市北區(qū)有差距，回想當年，福州路以北的萬科藍山2012年就賣到16000-17000元/㎡，一路之隔的海信淮安郡開盤的價格是12700元/㎡，差出了4000元/㎡，福州北路分出的不僅是老市北和老四方，也是房價的分水嶺。經過幾年的發(fā)展，目前海信淮安郡二手房房價已經達到17000元/㎡與萬科藍山的房價幾乎持平了，這代表著老四方的新都心經過了幾年的發(fā)展得到了認可，已經從“麻雀變鳳凰”。

現在新都心已經成為了人們心中的第三代城市中心，尤其是新都心的幾大盤也成為了“香餑餑”，身價自然水漲船高，最為著名的是黑龍江路東側的保利葉公館和南側的萬科三期國際公園，2014年兩家打得十分火熱，位置相近但一個是老市北，一個是傳統(tǒng)的老四方，然而兩家的房價幾乎持平，而且賣得都十分的“搶手”，徹底逆轉了從前一路之隔，房價相差巨大的情形。

【新舊交替區(qū)】

拆舊換新 房價迸發(fā)增長活力

金華路上聚集大量的新樓盤價格逐漸走高

新都心是“麻雀變鳳凰”先走一步，而老四方的西部老城區(qū)也在近兩年開始了蝶變，“高大上”的新樓盤不斷代替老舊的城區(qū)面貌，傳統(tǒng)片區(qū)開始“拆舊建新”成了新舊交替片區(qū)，而隨著新樓盤的出現，加上老城區(qū)原有的完善配套，帶動房價也開始逐漸走高。

老四方的傳統(tǒng)中心區(qū)域是人民路沿線及海云庵片區(qū)，這片區(qū)域內第一個新樓盤應該是保利里院里，據記者追溯，保利里院里是2012年的銷售均價為11500元/㎡，而在老四方和市北合并后，保利里院里的均價就漲到了13000元/㎡，不僅如此，還間接帶動了周邊房價的上漲。此外，這一片區(qū)許多房子還在市北區(qū)棚戶區(qū)改造范圍內，二手房價格逐年變高。

海云庵周邊的湖島片區(qū)則隨著老企業(yè)的搬遷開始大變樣，中海、海信、華融等房產大鱷的進駐讓老城區(qū)開啟了“造城之旅”。就拿湖島片區(qū)的原雙桃化工來說，老企業(yè)搬遷騰出后，原地塊被中海拿下開發(fā)了中海臨安府項目，當年上市時均價為12500元/㎡。幾年前要是說這個位置賣到12500元/㎡，大家會覺得是“癡人說夢”，然而中海臨安府一直熱銷，直到售罄。2015年，中海又出手拿下了國棉二廠海岸路22號地塊，并迅速推出了新項目——中海藍庭，目前該項目高層均價9900元/㎡，多層均價11800元/㎡，價格相比周邊的多層二手房來說還要高，最近一些跟隨青島新聞網看房車的市民告訴記者，來看過藍庭幾次了，發(fā)現價格一直都在小幅跳動。不僅如此，業(yè)內人士也預測，在周邊新建住宅項目越來越多，人氣越來越旺之后，房價或將繼續(xù)上漲。

此外還有金華路沿線，也是老四方正在崛起的一個新興居住片區(qū)，除了原來的一些老式居民區(qū)外，在一批老廠原址上誕生的新樓盤格外引人矚目。一路走下來，秀蘭禧悅都，金域府邸，中泰信上景，重慶金科星辰等，如今都成了青島樓市上的熱點。

據了解，此前這里的房價比李滄的核心區(qū)域還要便宜，然而現在房價一路上漲。例如，金域府邸2015年中旬開盤時均價為9500元/㎡，年末時價格增長到10500元/㎡，短短半年時間就上漲1000元/㎡;“越來越值錢”的還有秀蘭禧悅都，去年年中時候它的均價為8500-8600元/㎡而現在也達到了均價9300元/㎡。半年來金華路以金域府邸和秀蘭禧悅山為代表的樓盤漲價幅度在青島絕無僅有，它們只是這個片區(qū)的代表，也是老四方房價的一個“縮影”。

【騰籠換鳥成“新寵”】

2016青島新興片區(qū)中濱海新區(qū)備受期待

開始蛻變的濱海新區(qū)

老四方除了傳統(tǒng)的區(qū)域外，還有一些新興片區(qū)正在崛起，最為為人稱道的就是歡樂濱海城和總部大道，這倆片區(qū)之前并沒有任何的居住樓盤，歡樂濱海城之前為空地，而總部大道片區(qū)原本全部為老企業(yè)舊址。

歡樂濱海城之前為后海一片海灘，按照規(guī)劃將打造成為青島主城區(qū)西部以商務辦公、休閑旅游、商業(yè)、居住為主導功能的富有濱海城市特色的多元復合型生態(tài)新城。

大規(guī)劃落地之后，保利首先進駐，開發(fā)了歡樂濱海城的第一個商品住宅項目——保利香檳國際，之后陸續(xù)有了綠地海德公館，藍泰海樂府，溫莎郡等新樓盤。據悉，保利香檳國際目前均價在11500元/㎡，價格直逼新都心周邊的樓盤。不過整體來看，歡樂濱海城目前的新房價格在主城區(qū)范圍內還是相當有優(yōu)勢的，可隨著歡樂濱海城相關配套的完善，以及其他大規(guī)劃落地，這一片區(qū)房價也是一路看漲。

與歡樂濱海城相鄰的是總部大道，規(guī)劃中的總部大道范圍包括李村河以南、瑞昌路以北、環(huán)灣大道以東、膠濟鐵路以西的合圍區(qū)域，占地1622畝。這一片區(qū)是曾經毫無居住區(qū)的老工廠聚集地，也是青島市最大的老企業(yè)搬遷區(qū)域。老企業(yè)代表過去，而未來的5-8年，這里的55%土地將建設成產業(yè)化商業(yè)寫字樓，45%土地將建成城市住宅。

回顧之前聚集的老企業(yè)，包括青啤麥芽廠、泰能焦化制氣、海晶化工等共計15家，目前該區(qū)域的建設已經取得了階段性進展，大部分老企業(yè)舊址已經拆除，原址地塊入儲，其中有些已經上市拍賣。這其中最引人矚目的就是，2015年年底萬科以41億的價格拿下了海晶化工四幅地塊，據了解，這四幅地塊總占地面積223812.3㎡，規(guī)劃建筑面積738792.9㎡，春節(jié)剛過，記者再次來到項目現場時看到帶有“萬科未來城”字樣的巨幅廣告圍擋已經在項目現場亮相，這也代表著青島總部大道建設的一個開端。

據悉，萬科未來城預計今年上半年就將開盤問世。在此，萬科的造城能力和區(qū)域打造能力將再度被全方位展示，新城建設由此拉開序幕，未來前景讓人倍加期待。

綜合來看，目前來說的老四方的房價還是呈階梯狀分布的，與市北相鄰的片區(qū)房價與老市北無異，逆轉了之前一路之隔相差幾千萬的狀況;老四方傳統(tǒng)區(qū)域價格雖然相對不高但是新樓盤涌現，房價漲勢已經顯現，還有一些老企業(yè)搬遷區(qū)域“騰籠換鳥”進程備受期待，“新年買房看市北”已經成為許多購房者的共識。