從地鐵開建至3號(hào)線北段開通，不知不覺已是5年多時(shí)間過去了，島城樓市地產(chǎn)格局在這5年間也發(fā)生了翻天覆地般的變化。這段時(shí)間，不少當(dāng)初營(yíng)銷時(shí)主打“地鐵牌”的樓盤，早已經(jīng)交付使用，房?jī)r(jià)也在不經(jīng)意間攀升，而地鐵開通的利好，無疑成為“錦上添花”的因素。一個(gè)為業(yè)界普遍認(rèn)可的觀點(diǎn)是，交通配套歷來是影響購(gòu)房者的重要因素，地鐵能夠減少出行經(jīng)濟(jì)、時(shí)間成本，地鐵盤無疑更受青睞。但房?jī)r(jià)能否搭上地鐵軌道便車而攀升，仍是未知數(shù)。

省時(shí) 上班出行不再“煩+難”

5年前，地鐵3號(hào)線正式施工的時(shí)候，家住李滄區(qū)振華苑的王樹理就突然意識(shí)到，自己住的房子原來是不折不扣的“地鐵房”。與所有為交通出行煩惱的市民一樣，他開始盼望著地鐵能盡快開通。

王樹理住在振華苑小區(qū)，卻在位于市南區(qū)香港中路的開源熱力上班。熟悉這段路程的人都知道，這些年上下班路上的辛苦，絕非三言兩語就能說清。每天早上，如果他6點(diǎn)30分出門，到達(dá)單位需要40分鐘;但如果7點(diǎn)才出門，同樣的一段路，至少要一個(gè)半小時(shí)才能趕到單位。而地鐵開通后，這段路程僅需要20分鐘的時(shí)間。

家住湛山附近的劉培鎧老人今年64歲，平時(shí)最大的愛好就是逛。“最常去的就是西鎮(zhèn)、臺(tái)東這些地方，地鐵全線開通以后，我就可以常到滄口、李村這些商圈看看了。”劉培鎧說。

“一般情況下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值會(huì)隨著與市中心的距離越來越遠(yuǎn)而價(jià)值遞減，這就是所謂的空間對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。”文杰地產(chǎn)總經(jīng)理盧文杰說，出行時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本的降低，讓地鐵沿線的樓盤，無論是新房還是二手房，都散發(fā)出新的吸引力。

來自青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的數(shù)據(jù)顯示，以二手房為例，月內(nèi)的成交量穩(wěn)步增加，而李滄區(qū)網(wǎng)簽量同比漲了三成。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，地鐵開通后，最先受益的必是李滄區(qū)。

借力 沿線樓盤趁機(jī)漲身價(jià)

隨著地鐵3號(hào)線北段的開通，房企們開始借勢(shì)展開新一輪的地鐵營(yíng)銷。16日，在市北區(qū)新都心的一家新樓盤營(yíng)銷中心內(nèi)，擺放的樓盤宣傳冊(cè)上，地鐵3號(hào)線的規(guī)劃圖赫然在目;而遠(yuǎn)在地鐵3號(hào)線北端的越秀星匯藍(lán)灣項(xiàng)目，也早早打出了“購(gòu)房再贈(zèng)送限量地鐵乘車卡”的營(yíng)銷噱頭。“10月中旬，我們項(xiàng)目就開始組織了全城認(rèn)籌，目前認(rèn)籌量已經(jīng)超出房源的總量，價(jià)格方面，我們的價(jià)格肯定會(huì)高于周邊項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目緊靠地鐵口。”項(xiàng)目銷售部的李經(jīng)理說。

新盤營(yíng)銷經(jīng)理們的漲價(jià)底氣，其實(shí)有三年來新都心項(xiàng)目的價(jià)格變化作為支撐。2012年8月份，萬科城項(xiàng)目的均價(jià)在11800元/平方米左右;3年以后，目前雙山地鐵站周邊的項(xiàng)目，包括和達(dá)中心城、保利葉公館等項(xiàng)目在內(nèi)，均價(jià)在14000元/平方米左右，價(jià)格攀升顯而易見。

熟悉青島地產(chǎn)版圖的人，應(yīng)該可以清晰地看到這條價(jià)格漲勢(shì)曲線，這條曲線甚至蔓延到了青島北站區(qū)域。在地鐵沿線，已形成了兩大新興居住區(qū)，市北區(qū)的新都心片區(qū)內(nèi)已經(jīng)盤踞萬科、和達(dá)、海爾、青建等一系列大型房企;李村周邊則吸引了中海、海信、海爾等實(shí)力地產(chǎn)商進(jìn)駐。因?yàn)榈罔F的緣故，幾年來，買房者對(duì)開盤熱銷的場(chǎng)景并不陌生。

“因?yàn)榈罔F的開通，困擾城市居民很久的‘南工北宿’問題得到緩解。”樓市分析人士張百忍說，剛剛開通的地鐵在填補(bǔ)地下交通空白的同時(shí)，必然會(huì)給青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來意料之外的發(fā)展空間。

趨向 城市地價(jià)走勢(shì)將生變

“城市空間結(jié)構(gòu)的變化，主要來自城市規(guī)劃推動(dòng)，如果城市確定地鐵為交通導(dǎo)向型的開發(fā)模式，就會(huì)在地鐵沿線規(guī)劃更多的居住區(qū)、商業(yè)和辦公樓，地鐵從而會(huì)使得城市的地價(jià)分布發(fā)生變化。”樓市分析人士張百忍說，地鐵勢(shì)必會(huì)帶來整個(gè)城市空間地價(jià)的變化，有些區(qū)域的地價(jià)升得快，有些地區(qū)地價(jià)升得慢。

以青島為例，青島市土地調(diào)查辦公室提供的材料顯示，影響島城基準(zhǔn)地價(jià)的因素，包括道路、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市等生活教育配套，公共服務(wù)設(shè)施的配套情況成為土地基準(zhǔn)地價(jià)高低的一個(gè)重要參照。就在本月16日，武漢舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，位于沌口太子湖邊的一宗土地，吸引了龍湖等7家房企競(jìng)拍，樓面地價(jià)6991.47元/平方米，溢價(jià)75%成交。而在今年11月，武漢官方公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，沌口新建住宅的平均成交單價(jià)為7610元。

為何新拍地塊能拍出如此高的價(jià)位?武漢業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，即將通車的武漢地鐵3號(hào)線，無疑對(duì)沌口區(qū)域房?jī)r(jià)上漲有較大刺激作用，而上述地塊正好位于3號(hào)線和未來6號(hào)線的換乘節(jié)點(diǎn)。

觀點(diǎn) 軌道是樓市紐帶難言救命稻草

地鐵讓距離不再是問題。置業(yè)者也早早就開始重視地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素。但這一心理波動(dòng)，與當(dāng)年的膠州灣隧道、膠州灣大橋開通前后，有著非常相似的地方。

“在地鐵進(jìn)入開發(fā)商的營(yíng)銷視野之前，這兩個(gè)重大的交通配套設(shè)施，都曾一度進(jìn)入開發(fā)商的營(yíng)銷方案中，受此影響，西海岸的樓市成為整個(gè)島城樓市的重要一極。”青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)龍江說。

一個(gè)為業(yè)內(nèi)普遍接受的觀點(diǎn)是，地鐵會(huì)對(duì)沿線樓市價(jià)格產(chǎn)生直接影響。距離地鐵站點(diǎn)步行5分鐘內(nèi)的房子，稱為“正地鐵房”;10分鐘內(nèi)，稱為“準(zhǔn)地鐵房”;15分鐘內(nèi)，則稱為“近地鐵房”。距離不同，房?jī)r(jià)、升值空間也不一樣。

“以北上廣等已經(jīng)開通地鐵的城市為例，一般地鐵站臺(tái)周邊樓盤價(jià)格增幅，每年約在10%左右。”樓市分析人士張百忍說，但這一影響主要體現(xiàn)在地鐵規(guī)劃和建設(shè)初期，地鐵建成后，漲幅會(huì)迅速回落，升值也會(huì)放緩。但通常來看，距離地鐵越近，受地鐵影響會(huì)越大，價(jià)格也就越高。

在眾多聚光燈對(duì)準(zhǔn)地鐵物業(yè)價(jià)格上漲時(shí)，不乏稍顯理性的業(yè)內(nèi)人士。地鐵固然意味著交通的飛躍，但能否給沿線樓市帶來必定的增值，尚難下結(jié)論。

但熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的人清楚：軌道交通是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)商業(yè)的紐帶，但房產(chǎn)的升值，不能單靠地鐵來拉動(dòng)。“從宏觀上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素息息相關(guān);微觀上來看，更要看重樓盤自身的品質(zhì)、內(nèi)部配套和環(huán)境等諸多因素。”地產(chǎn)經(jīng)理人龍江說，軌道剛開通就“放言漲價(jià)”的樓盤，把軌道交通當(dāng)成“救命稻草”，前途難卜。

記者 王愛科