2015年樓市持續(xù)向好，傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”也讓人充滿了期待，但從9月份來看，市場有些成色不足，且各區(qū)域各項目之間冷熱程度不均。

推盤量減少，去化率降低

成交是反映市場好壞的最直接數(shù)據(jù)，根據(jù)青島銳理提供的數(shù)據(jù)顯示，截止到9月27號全市商品住宅共成交10610套，成交面積環(huán)比減少2.5%。

“九、十月份是樓市成交的黃金季節(jié)，一般來說要高于之前的市場成交。但從9月份目前的成交量來看，盡管還沒有截止到最后一天，但是估計總量不會超過8月份，由此可見今年的樓市“金九”成色有些不足。”鵬翔地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，不過，雖然成色有些不足，但是同比去年9月份7906套的成交，市場還是上漲了不少。

除了成交總量環(huán)比有些下降外，9月份開盤量也有所降低，原本預(yù)計9月份將有30多個開盤項目，而最終只有三分之二的項目真正實現(xiàn)了銷售。“開發(fā)商開盤與否一般都是要根據(jù)蓄客情況來決定，蓄客情況好，就會提前開盤或者按時開盤;蓄客情況不理想，就會推遲開盤時間。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

同8月份相比，不僅開盤量有所減少，新開盤的去化率也有所降低。根據(jù)鵬翔數(shù)據(jù)顯示，8月份，新開樓盤平均去化率約為63.4%，最高的項目如海爾學(xué)府，去化率高達(dá)97%，而九月份新開樓盤平均去化率為45%，最高項目為海爾信息谷，去化率為90%。

對于九月份成交以及開盤量有所下降的原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年6、7、8月淡季不淡，很多客戶已經(jīng)不再等“金九銀十”，而是提前實現(xiàn)了買房計劃。不僅如此，房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，開發(fā)商和客戶都越來越理性，傳統(tǒng)的樓市淡旺季接線已經(jīng)不再像之前那么分明，開發(fā)商會根據(jù)項目的蓄客情況選擇開盤時間，而不是要等到傳統(tǒng)的旺季才銷售。

冷熱不均已成樓市常態(tài)

沒有不好的市場，只有不好賣的項目，這是在房地產(chǎn)市場流傳的一句俗語。的確，無論在任何市場情況下，總會有一些項目受歡迎，也會有一些項目被冷落。2015年也同樣如此，市場冷熱不均已經(jīng)成為當(dāng)前樓市常態(tài)。

以目前關(guān)注度最高的李滄區(qū)域為例，在整個大區(qū)域成為島城樓市熱點的前提下，同樣有的項目受追捧，有的項目門庭冷落。

從9月份來看，萬科生態(tài)城二期算得上該區(qū)域最受關(guān)注的項目。9月20日，該項目推出861套房源，當(dāng)天銷售560套，去化率達(dá)到65%，這已經(jīng)是本月開盤項目去化率比較高的項目。根據(jù)鵬翔提供的數(shù)據(jù)，萬科此次推出的生態(tài)城二期項目，小高層均價為10050元/平方米左右，高層均價為9700元/平方米，均包含1500元/平方米的精裝價格。而同一區(qū)域，9月12日開盤的某項目，推出不到200套，當(dāng)日僅成交20多套;不僅如此，某同樣物業(yè)形態(tài)的項目，自6月份開盤以來銷售一直不慍不火，截止到目前，一共成交了417套。

在西海岸區(qū)域，某項目9月26日首次開盤，推出158套房源，當(dāng)日僅成交40套，同區(qū)域的海爾信息谷，9月19日開盤，推出164套房源，當(dāng)日去化147套，成為本月去化率最高的項目。

市場的冷熱不均不僅僅表現(xiàn)在開盤成交上，還表現(xiàn)為購房者對項目的關(guān)注程度。目前，市場上最受關(guān)注的項目無疑是金地悅峰。9月 19日，金地悅峰售樓處開放，開放當(dāng)天，客戶到訪超過3000組，火爆場面一度使周邊主干道癱瘓。而9月份，也同樣有幾個項目樣板間開放，但到訪客戶卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于金地悅峰。

“作為金地在青島的首個項目，金地悅峰之所以如此受關(guān)注，除了地段位置比較優(yōu)越外，該區(qū)域無相同競品也是其關(guān)鍵因素。”業(yè)內(nèi)人士如此評價這一項目備受關(guān)注的原因。

市場的冷熱不均首先體現(xiàn)在不同的區(qū)域市場。眾所周知，隨著樓市競爭日趨激烈，區(qū)域市場之間的分化也越來越明顯。毋庸置疑，當(dāng)前樓市是剛需和改善的天下，也因此，如李滄區(qū)域的剛需項目和主城區(qū)一些低端不錯的改善類產(chǎn)品區(qū)域市場不錯。而在這其中，市場冷熱程度同樣不一。以剛需為例，作為剛需的天下，李滄近年來一直是樓市成交的熱點區(qū)域，而歡樂濱海城等區(qū)域則關(guān)注程度較低。