原標(biāo)題：樓市大反轉(zhuǎn) 買房更“念舊”

來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年第32周青島市新建商品住宅成交485套，二手住宅成交1216套。其實(shí)，自今年以來全市二手住宅成交量已超4萬套，絕對(duì)量雖不是歷史同期最高，但已經(jīng)大幅超過新房的成交量。與往年二手房行情波動(dòng)與新房同頻相比，今年新房二手房行情分化，在新房市場(chǎng)成交量下降的背景下，二手房成功地守住了陣地，成交量比較平穩(wěn)。在數(shù)據(jù)的背后，我們不難看出，二手房對(duì)新房的替代效應(yīng)愈發(fā)顯著。

從“喜新厭舊”到“平分秋色”

買房是買新房還是二手房？相信對(duì)這個(gè)問題的回答絕大多數(shù)人會(huì)選擇買新房。的確，在2024年之前的銷售數(shù)據(jù)中，新房對(duì)二手房一直形成碾壓之勢(shì)，新房成交量要遙遙領(lǐng)先于二手房。而進(jìn)入2024年，形勢(shì)似乎有了轉(zhuǎn)變。根據(jù)卓易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，截至7月底，二手住宅簽約38533套，而同期新建住宅簽約32387套，二手房比新房成交量高約19%。另外據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)和房天下青島站的數(shù)據(jù)，2024年上半年青島新建住宅成交同比下降29.62%，成交面積約429.79萬平方米，同比下降26.55%。而二手房住宅成交同比僅僅下降3.9%，成交面積同比還微漲了2.68%。

從具體月份上來看，二手住宅在今年4月份達(dá)到階段性的高峰，成交量6232套，這背后的原因是4月份本身是樓市旺季，同時(shí)疊加了小學(xué)入學(xué)報(bào)名時(shí)間6月份的節(jié)點(diǎn)，提前帶動(dòng)了學(xué)區(qū)房成交量。而新建住宅簽約高峰期在6月份，簽約量超過一萬套。綜合來看，新建住宅和二手住宅上半年成交量對(duì)比中，除了6月份其余月份二手住宅的成交量均超過新房的簽約量。毫無疑問，二手房成交已然開始主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并與新房形成競(jìng)爭關(guān)系。這種競(jìng)爭與去年不同，去年二手房屬于逆襲崛起，而當(dāng)前的行情已形成全面競(jìng)爭。可見，目前全市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)剛需板塊新房萎縮、二手房成交放量，新房二手房“此消彼長”的態(tài)勢(shì)已然形成。

二手房優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)

為什么之前并不受購房者關(guān)注的二手房開始逐漸被市場(chǎng)所認(rèn)可？有房產(chǎn)中介工作人員告訴記者，除了“現(xiàn)房”“所見即所得”等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)之外，當(dāng)前二手房最大的優(yōu)勢(shì)就是“性價(jià)比”。

在李滄區(qū)東李片區(qū)的一家二手房中介，正在看房的褚女士告訴記者，她最初打算買新房，并且和開發(fā)商已經(jīng)把價(jià)格談好了，對(duì)方答應(yīng)每平方米降1000元，即使這樣房價(jià)還要2.1萬元/平方米。后來，她開始留意附近的二手房，“直線距離相差不到1公里，房齡5年的二手房價(jià)格比新房低了3000多元，而且房東說還能再談。”褚女士告訴記者，她更愿意把錢省下來用于裝修，住起來能讓自己更舒服。

據(jù)了解，過去二手房的定價(jià)會(huì)參考周邊的新盤來確定。但如今，二手房的掛牌量一路攀升，特別是去年青島市取消限售之后，一大批的準(zhǔn)新房進(jìn)入市場(chǎng)，這些房源一方面和周邊的新房爭奪同一批客戶，形成了激烈的競(jìng)爭，另一方面也要和周邊的二手房競(jìng)爭，壓力可謂巨大。如此情形之下，急于出售二手房的房主開始逐漸放下身段，放棄了與周邊新房抗衡的價(jià)格，某些小區(qū)的房源簡直遭遇“屠龍刀”，價(jià)格相比今年年初下降了10%，相比去年年初甚至下跌三成，較為極端的案例則是成交單價(jià)已經(jīng)跌破了當(dāng)時(shí)的購買價(jià)格。

另外，有賴于“次新房”的大量入市，所以在居住舒適度方面，二手房市場(chǎng)的劣勢(shì)并不明顯，再加上其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，部分改善型需求不斷轉(zhuǎn)向二手房。同時(shí)與新房相比，二手房在價(jià)格上也更為靈活，特別是早期入市的業(yè)主，即便降幅20%—30%依然有盈利空間。此外，在保交樓的壓力下，二手房尤其是當(dāng)中的“次新房”，在配套、學(xué)區(qū)、交通等方面都具備先天優(yōu)勢(shì)。

政策因素拉高二手房成交量

去年9月11日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息——調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全域取消限購政策；優(yōu)化住房上市交易年限。在本市范圍內(nèi)，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易。限售解除后，青島二手房房源量增加明顯。記者查詢發(fā)現(xiàn)，當(dāng)天上午10時(shí)許，貝殼青島二手房在售房源有105813套，而后一個(gè)半小時(shí)，房源量就增加1400多套，到當(dāng)天下午4時(shí)許，貝殼青島二手房在售房源已經(jīng)達(dá)到108472套。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)和房天下青島站的最新數(shù)據(jù)，上半年青島二手房住宅掛牌量從約11.8萬套上升至近13萬套，增幅明顯。全面放開限售后，急售房源增多。

其實(shí)，和掛牌量增多形成明顯對(duì)比的是新房的供應(yīng)量。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年青島涉宅用地出讓9宗，成交8宗，同比減少6宗，降幅42.86%；新出讓規(guī)劃建面76.17萬平方米，同比減少24.73%，成交金約67億元，同比減少36.8%，成交樓面均價(jià)為8795元/平方米， 同比降低16.05%。整體來看，近兩年近郊區(qū)土地市場(chǎng)基本停滯，所以在政策的影響之下，二手房供應(yīng)量不斷增加，新房供應(yīng)量卻在減少，由此在銷量上也形成此消彼長的局面。

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購買二手房

取舍很關(guān)鍵

二手房正在成為市場(chǎng)成交的主體，但想要買到適合自己的二手房并不容易。前面提到的褚女士，前前后后看過16套房子，但依然沒能買到自己滿意的。對(duì)此有房產(chǎn)中介告訴記者，選購二手房是一門權(quán)衡與取舍的藝術(shù)，幾乎不存在完美的二手房。追求中心地段往往意味著不得不忍受噪音和較為老舊的生活環(huán)境；而追求更高的居住舒適度，則可能需要在地理位置或者價(jià)格上作出妥協(xié)。

目前，二手房可以分成幾類：房齡25—30年的“老破小”，這類房子往往地理位置有優(yōu)勢(shì)，缺點(diǎn)是裝修成本高，而且沒有電梯，小區(qū)環(huán)境差。房齡10—15年左右的房子屬于半新半舊，這類房子往往是房東較低價(jià)位入手的，有談價(jià)空間，而且已經(jīng)有電梯等配置，可以說是性價(jià)比最好的。而相比之下，房齡10年以內(nèi)的房子是性價(jià)比最低，配置不如新房，原房主可能在房價(jià)高位時(shí)入手，如今賣房價(jià)格高于市場(chǎng)均價(jià)，且談價(jià)難度大，當(dāng)然這類房子的小區(qū)設(shè)施往往更接近于新房。對(duì)于如何選擇適合的二手房時(shí)，專業(yè)人士建議，對(duì)于“老破小”，除非有學(xué)區(qū)或者其他特殊資源加持，否則不建議考慮。而針對(duì)房齡15年左右的房子，在綜合考慮地段和配套設(shè)施的前提下，最適合剛需群體購買。房齡10年內(nèi)的準(zhǔn)新房，更適合對(duì)舒適度有要求，而且希望快速入住的改善型換房群體。

另外，在二手房購買過程中還需警惕中介的虛假宣傳。例如宣傳的“近地鐵房”生活并不便利；部分看上去很美好的Loft公寓，實(shí)際商住兩用，樓內(nèi)行人魚龍混雜；有些掛牌價(jià)低的房子，靠近物流園區(qū)，24小時(shí)都有車輛鳴笛和裝卸貨物的噪音。還有一些小區(qū)物業(yè)管理不到位，樓道堆滿了雜物等。針對(duì)這些問題，最好的方法就是實(shí)地考察，如果對(duì)某套房子特別中意，還需要在不同時(shí)間段、不同天氣，甚至和小區(qū)內(nèi)的鄰居多打聽，避免存在隱性的不利因素。觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬