原標(biāo)題：一條接一條 青島樓市迎新政“密”月

6月3日，從零點開始，青島連發(fā)5條樓市新政，從調(diào)整限購區(qū)域、購房條件以及支持改善性住房需求三大方面，全面調(diào)整樓市政策，這也意味著，在完成階段性歷史使命后，執(zhí)行了四年之久的青島“418樓市政策”正式謝幕。6月新發(fā)布樓市政策對青島房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響?業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為整體上會利好樓市，短期來看，對提振市場信心、刺激樓市消費(fèi)以及市民心理預(yù)期都有積極作用;從長遠(yuǎn)看，對樓市利好效果有多少，仍需時間以及市場的驗證。

樓市三方面松綁

6月青島新發(fā)布樓市政策共分三步走。

一是調(diào)整住房限購區(qū)域范圍。住房限購區(qū)域由市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)(含高新區(qū))調(diào)整為市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)除王哥莊街道以外區(qū)域(以下簡稱“中心城區(qū)”)，將黃島區(qū)、城陽區(qū)(含高新區(qū))、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購區(qū)域。這一調(diào)整有利于中心城區(qū)需求外溢，緩解中心城區(qū)房價上漲壓力，同時緩解非限購區(qū)域房價下行壓力，保持和促進(jìn)全市房價總體穩(wěn)定。

二是優(yōu)化非本市戶籍居民家庭購房條件。為吸引外地居民特別是各類人才來青安居樂業(yè)，增強(qiáng)城市競爭力，同時繼續(xù)抑制投資炒房，非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)仍限購1套住房，但將購房條件由非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)無住房、且能夠提供從購房申請之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，調(diào)整為非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)無住房、且能提供在本市繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。

三是支持改善性住房需求。在中心城區(qū)范圍內(nèi)，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內(nèi)再購買1套住房。這一舉措有利于中心城區(qū)的改善性需求不因限購而阻礙，滿足合理的“以小換大”“賣舊買新”等改善性住房需求。同時可以引導(dǎo)釋放二手房源，增加市場供給，剛性和改善性需求購房有了更多的選擇余地，成交幾率增加，市場活力將進(jìn)一步增強(qiáng)。

市場面臨諸多挑戰(zhàn)

據(jù)記者調(diào)查了解，自去年下半年以來，樓市進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，市場整體壓力較大，房地產(chǎn)形勢并不樂觀，據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1月1日-4月24日，青島新建商品住宅成交24097套，比去年同期下降36.5%，其中，新建商品住宅成交4231套，比去年同期下降56.7%。今年5月份，在公積金新政、房貸利率下調(diào)等新政策刺激之下，市場環(huán)比有增幅，但同比去年依然下滑，據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，5月份青島新房住宅成交約9252套，同比去年減少21.07%;成交面積約為114.24萬平方米，同比去年減少16.05%。

本報樓市觀察員分析認(rèn)為，目前樓市低迷的主要原因，第一是客戶消費(fèi)意愿降低，受外部不利因素影響，部分客戶收入的不穩(wěn)定性增加，對意向購房客戶的置業(yè)信心產(chǎn)生了較大影響;第二是政策利好兌現(xiàn)存在滯后性，今年包括青島在內(nèi)的多個城市，對于樓市調(diào)控政策進(jìn)行了不同力度的寬松，但是力度有限，從根本上逆轉(zhuǎn)市場效果不大;第三是客戶期待更大的優(yōu)惠力度，當(dāng)前市場上“特價房”“抵賬房”“團(tuán)購房”等優(yōu)惠政策頻出，客戶擔(dān)心自己買在高點，也就因此推遲了置業(yè)計劃。

“以小換大”刺激剛改

本報樓市觀察員分析認(rèn)為，此次青島新發(fā)布政策會提振市場，尤其是第二條新政——“出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內(nèi)再購買1套住房”，甚至將會帶來一定規(guī)模的改善潮。目前青島樓市新政的力度，還有進(jìn)一步提升的空間，從深層次上說，本次主城區(qū)并沒有完全放開，“僅僅放開一個街道遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠”。若是市北李滄等區(qū)域全面放開限購，利好影響將更有力度，甚至可以立竿見影。

本報樓市觀察員認(rèn)為，此次樓市新政是有針對性有考量的，嚴(yán)格遵循“房住不炒”。青島主城區(qū)的樓市情況相對較好，去化壓力也小，據(jù)不完全統(tǒng)計，主要流速擔(dān)當(dāng)?shù)氖斜焙屠顪鎱^(qū)的商品住宅去化周期只有13個月。市內(nèi)主城四區(qū)(市南、市北、李滄、嶗山)入手門檻高，房價高，因此，目前市內(nèi)四區(qū)還是要限購，如果全面放松，可能會導(dǎo)致市場升溫，價格會走高，影響市場健康。而西海岸、城陽和高新區(qū)的商品住宅去化周期都20個月以上，去化壓力相對較大。

影響幾何需數(shù)字說話

據(jù)不完全統(tǒng)計，從全國各地區(qū)商品房銷售數(shù)據(jù)來看，雖然大部分城市環(huán)比有一定回升，但同比仍有接近30%-40%的下跌，目前樓市改善程度有限。而房企目前對銷售額的期待，也均有所回縮。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，僅有十余家上市房企公開披露了全年業(yè)績目標(biāo)，且不同企業(yè)之間的目標(biāo)設(shè)定也表現(xiàn)出分化，除了少數(shù)企業(yè)目標(biāo)略有提升之外，大部分企業(yè)的業(yè)績目標(biāo)均有不同程度的調(diào)降。據(jù)統(tǒng)計，青島諸多房地產(chǎn)企業(yè)的實際業(yè)績完成情況，仍不及預(yù)期，年內(nèi)銷售去化壓力很大，全年仍會有一定數(shù)量的房企出現(xiàn)業(yè)績規(guī)模負(fù)增長。

針對目前市場上“迅速回溫”的數(shù)據(jù)，本報樓市觀察員認(rèn)為，政策傳導(dǎo)到真實的市場，至少一個月或三個月，到時再看具體的市場反饋。近期看，對提振市場信心、刺激樓市消費(fèi)以及市民心理預(yù)期都有積極作用，據(jù)記者從多個房地產(chǎn)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人了解的情況來看，目前新政更多的效果體現(xiàn)在提高下單信心，縮短意向客戶成交周期，此外，部分樓盤的到訪量也有顯著增多。

總體上看，行業(yè)內(nèi)對本次青島新發(fā)布樓市政策的利好效果充滿期待，長遠(yuǎn)看，對青島樓市影響到底幾何，仍需時間以及市場的驗證。同時也不排除政策在后期持續(xù)加碼的可能。

李鵬飛